Arrendamientos inmobiliarios: El “vencimiento de la mensualidad” como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes. Interpretación del art. 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Sala Constitucional)
En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:
Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento.
En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sidoconvencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones que fueron expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: que HA LUGAR a la solicitud de revisión que presentó INMOBILIARIA 200555 C.A., de la sentencia que expidió el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 16 de noviembre de 2007, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento que inció la solicitante de revisión contra Helimedical C.A., decisión que SE ANULA y se REPONE LA CAUSA continente del juicio por resolución de contrato de arrendamiento que incoó Inmobiliaria 200555 C.A. contra Helimedical C.A., para que otro juzgado, de igual competencia, se pronuncie nuevamente con sujeción al criterio que se estableció en el presente acto jurisdiccional.
SEGUNDO: los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes.
TERCERO: Publíquese esta decisión en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela con indicación, en el Sumario, que se trata de sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que fija la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y destáquese en el sitio web de este Alto Tribunal.
CUARTO: Remítase, mediante oficio, copia de esta decisión a todos los jueces rectores civiles de las circunscripciones judiciales de la República.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 05 días del mes de febrero de dos mil nueve. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Presidenta,
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
El Vicepresidente,
FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
Los Magistrados,
JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO
PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ
Ponente
MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN
…/
…
CARMEN ZULETA DE MERCHÁN
ARCADIO DE JESÚS DELGADO ROSALES
El Secretario,
JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO
PRRH.sn.ar.
Exp. 07-1731
Quien suscribe, Magistrado Francisco Carrasquero López, disiente del criterio de la mayoría por las razones siguientes:
El fundamento para declarar ha lugar la revisión fue que el Juez Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas efectuó una errada interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual – a juicio de quien suscribe- va en contravención de una disposición expresa de ley.
En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que: “Los derechos que el presente Decreto- Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
El contenido del artículo anterior, sin lugar a dudas sanciona con nulidad todo acuerdo que implique disminución o menoscabo de los derechos que el legislador otorga a los arrendatarios. Ello implica que en caso de que exista disconformidad entre los derechos de los arrendatarios que otorga el Decreto-Ley que regula la materia y, el contenido de alguna disposición contractual, prevalece la disposición legal, siempre que otorgue mejores condiciones para el ejercicio de sus derechos. Y sólo en caso de que el contrato comporte mejores condiciones para los arrendatarios, prevalecerá éste sobre las normas que regulan la materia en cuanto a los derechos discutidos.
Ahora bien, en el presente caso, las partes estipularon algo distinto a lo dispuesto en la norma, por lo que la interpretación que de ella se haga debe ser en beneficio del arrendatario y no del arrendador. Por ello, quien disiente considera que mal puede la Sala hacer una interpretación de la norma menoscabando los derechos del arrendatario quien demostró su solvencia en atención a lo dispuesto en el artículo 51 ejusdem, no obstante, el pago fue considerado extemporáneo, pues se tuvo como válida una cláusula que le imponía la obligación de pagar por mensualidades adelantadas, cuando la norma prevé que “…cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario (…) consignarla (…) dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad...”.
Por lo antes expuesto, quien disiente considera que la interpretación que hiciera el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas acerca del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en modo alguno atenta contra los principios y garantías constitucionales, sino que, por el contrario es la ajustada a derecho.
En razón de los anteriores argumentos, quien salva su voto considera que la presente solicitud de revisión debió ser desechada y declararla NO HA LUGAR.
La Presidenta,
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
El Vicepresidente,
FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
Disidente
Los Magistrados,
JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO
PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ
MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN
CARMEN ZULETA DE MERCHÁN
ARCADIO DE JESÚS DELGADO ROSALES
El Secretario,
JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO
FACL/
Exp.07-1731
http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/febrero/55-5209-2009-07-1731.HTML
SENTENCIA RATIFICADA EN EL AÑO 2016
