Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (2012)
(Gaceta Oficial N° 39.912
del 30 de abril de 2012)
LA ASAMBLEA NACIONAL
DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA
DE VENEZUELA
Decreta
la siguiente,
LEY CONTRA LA ESTAFA
INMOBILIARIA
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Capítulo I
Principios fundamentales
Artículo 1
Objeto
La presente Ley tiene como
objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y
sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de
viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios
entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el
empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el
delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin
supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que
tiene toda persona a una vivienda digna.
Artículo 2
Principio
Las disposiciones contenidas
en la presente Ley, persiguen sancionar el delito de estafa y otros fraudes
afines al sector inmobiliario, orientando y garantizando a los ciudadanos y
ciudadanas el acceso a la vivienda, sin menoscabo de regular la planificación y
ejecución de los procedimientos necesarios para el control y acceso que tienen
las personas al sector habitacional, con deberes y derechos de
corresponsabilidad de acuerdo con el ordenamiento jurídico que rige la materia.
Artículo 3
Ámbito de aplicación
La presente Ley garantiza la
inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y
proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa
inmobiliaria y otros fraudes afines, desarrollando mecanismos de atención
especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen
con énfasis aquellos que se encuentran en proceso de construcción o aún no
construidos.
Comprende las personas,
naturales, constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus
representantes, productoras de viviendas y sus representantes. Además de los
representantes de: Asociaciones civiles de viviendas, cooperativas de vivienda,
organizaciones no gubernamentales de vivienda, organizaciones comunitarias de vivienda,
funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores financieros, así
como cualquier otra figura que se conforme con estos fines en todo el
territorio nacional.
Artículo 4
Definiciones
A los efectos de la presente
Ley se realizan las siguientes definiciones:
Compra: Es un proceso en el
que participan el solicitante que formula el requerimiento de un bien, tanto de
patrimonio como un bien para el consumo.
Compraventa: Constituye el
medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio
están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la
ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley.
Contrato: El contrato es, en
el derecho moderno, la forma principal de adquirir la propiedad.
Constructor de viviendas: Un
constructor de viviendas es un contratista quien mejora bienes raíces
residenciales y quien, realizando tales mejoramientos, incorpora propiedad
personal tangible en la propiedad mejorada. Un constructor de viviendas puede
ser un contratista o un promotor de viviendas o un propietario de la vivienda
que actúa como contratista general para mejorar una estructura residencial
nueva.
Estafa: La estafa es un
delito contra la propiedad o el patrimonio. En el ámbito de tipo penal de
estafa, consiste en el engaño, artificio o medio utilizado por personas capaces
de engañar o sorprender la buena fe de otros, procurando para sí o para otro un
provecho injusto con perjuicio ajeno.
Estafa inmobiliaria: Para
estar presente ante la estafa inmobiliaria, es necesario que se tenga
disposición del inmueble, tener vigente para ello el contrato de compraventa y
transmisión de la propiedad de forma ilegal.
Enajenación: Es la acción y
efecto de enajenar o enajenarse. Transmitir la propiedad de algo.
Enajenación de bienes: Se
entiende por enajenación de bienes, toda transmisión de propiedad, aún en la
que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado. Se entiende que hay
enajenación cuando el adquirente se considerará propietario de los bienes para
efectos fiscales.
Empresa constructora de
viviendas: Es una organización o institución dedicada a fabricar edificios e
infraestructura destinados a vivienda y hábitat.
Empresa promotora de
viviendas: Empresa especializada en la promoción de viviendas, desde el diseño
del proyecto hasta su completa ejecución, venta directa y servicio postventa.
La empresa promotora de viviendas, se encargará de todo lo relacionado con los
clientes, realizará todos los trabajos que se necesite, desde comenzar a buscar
presupuestos para la empresa constructora hasta contratar según las
necesidades.
Inmuebles: Son todos
aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia
de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o
jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas,
naves industriales, fincas, entre otras.
Índice Nacional de Precio al
Consumidor: El Índice Nacional de Precios al Consumidor, es un indicador
estadístico básico que mide, en un período determinado, los cambios ocurridos
en los precios de varios bienes y servicios, que según el Banco Central de
Venezuela vienen a ser los más representativos en el consumo de los hogares que
habitan en un área geográfica específica.
Operadores financieros: Son
unidades de provisión de bienes o servicios asociados a la vivienda y hábitat.
Podrá actuar como operador financiero en materia de vivienda y hábitat
cualquier institución pública o privada, previa calificación y certificación
por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.
Permisología: Es el conjunto
de permisos que se requieren, especialmente los que emanan de organismos
oficiales, para una actividad determinada, como constituir empresas, realizar
obras, entre otras.
Preventa: La preventa se
puede definir como la atención al cliente, antes de la venta, en el sentido del
conocimiento de sus necesidades y características.
Promotores de viviendas: Son
promotores de viviendas, todas aquellas personas encargadas de gestionar todo
lo relacionado con los clientes, en la venta y preventa de viviendas.
Productor de viviendas: Son
productores de viviendas todas las personas naturales o jurídicas, dedicadas a
la planificación, promoción, construcción, comercialización, provisión de
bienes o servicios que incrementen la oferta en materia de vivienda y hábitat.
Protocolización: Es el acto
por el cual un notario o escribano incorpora los documentos y actas que
autoriza a un "protocolo notarial", que a su vez constituye una serie
ordenada de escrituras matrices dotadas de formalidades específicas
determinadas por la ley, que posteriormente pueden ser convertidas en
escrituras públicas. La protocolización de un documento puede realizarse por
solicitud de particulares o por orden de las autoridades judiciales, siendo que
la incorporación de estos documentos a un "protocolo" tiene el efecto
de dar constancia, ante terceros, sobre la respectiva identidad y existencia
del documento en la fecha de la "protocolización".
Registro de propiedad de
inmueble: Se denomina registro de la propiedad a un registro público de
carácter oficial, en el que se inscriben para conocimiento general los derechos
de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos
reales que recaigan sobre ellos. La principal función de un registro de la
propiedad es dar información fiable a los ciudadanos y ciudadanas, para que
pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que
impliquen disposición sobre los bienes inscritos. Un comprador que quiera
adquirir un bien inmueble, no tendrá más que comprobar en el registro su estado
para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien
está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.
Sanciones: Se denomina sanción
a la consecuencia o efecto de una conducta que constituye infracción de una
norma jurídica. Dependiendo del tipo de norma incumplida o violada, puede haber
sanciones penales, civiles o administrativas.
Usuarios: A los efectos de
la presente Ley, son usuarios todos los individuos, familias y comunidades,
organizadas o no, que demandan bienes o servicios de vivienda y hábitat.
Usura: Interés excesivo que
alguien cobra cuando presta dinero. Ganancia desmedida que obtiene el
financista.
Venta: Contrato en el que el
vendedor se obliga a transmitir una cosa o un derecho al comprador, a cambio de
una determinada cantidad de dinero. La venta puede considerarse como un proceso
personal o impersonal, mediante el cual el vendedor pretende influir en el
comprador: La venta promueve un intercambio de productos y servicios mediante
el pago de un precio convenido.
Vivienda: Es una edificación
cuya principal función es ofrecer refugio y habitación a las personas, protegiéndoles
de las inclemencias climáticas y de otras amenazas naturales.
TÍTULO II
DE LAS AUTORIDADES
ADMINISTRATIVAS
Capítulo I
Disposiciones Generales
Artículo 5
Autoridades administrativas
Las autoridades
administrativas encargadas del seguimiento y control para la construcción de
viviendas, son los representantes de los órganos con competencia en materia de
vivienda y hábitat, transporte terrestre, servicio eléctrico, el ambiente y
recursos naturales, petróleo y minería, servicio de registros y notarías,
alcaldías municipales y metropolitanas, incluyendo sus entes con competencias
en el ámbito, en sus respectivas jurisdicciones donde esté ubicado el
desarrollo.
Artículo 6
Del órgano rector
El Ejecutivo Nacional a
través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda
y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General
de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, deberá elaborar las
políticas y estrategias que velen por la aplicación y cumplimiento de esta Ley,
haciendo el seguimiento y control del proceso de construcción, venta, preventa,
permisología y protocolización de viviendas, así como debe estar en
concordancia con los lineamientos del Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat.
Artículo 7
Atribuciones de la Dirección
Son atribuciones de la
Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat,
ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y
sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes,
promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus
representantes. Además de los representantes de: Asociaciones civiles de
viviendas, cooperativas, organizaciones no gubernamentales, organizaciones
comunitarias de vivienda, funcionarios públicos o funcionarias públicas y
operadores financieros, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones
establecidas en esta Ley. Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:
1. Velar por el cumplimiento
de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.
2. Diseñar, implementar y
evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley.
3. Realizar, a solicitud de
parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente
Ley.
4. Requerir a las personas y
entidades sometidas a la regulación y control de la Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, cuando fuere necesario y
dentro del límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o
documentos sobre sus cualidades.
5. Realizar la inspección y
fiscalización de los desarrollos en proceso de construcción, construidos o aún
no construidos, en la preventa, venta, financiamiento, protocolización, o de
terceros relacionados con éstos, a los fines de la aplicación de la ley.
6. Efectuar los
procedimientos civiles y administrativos, para la determinación de ilícitos a
ser sancionados por la presente Ley.
7. Imponer las sanciones y
determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo
establecido en la presente Ley.
8. Diseñar y ejecutar la
política de información y formación en relación con el proceso de construcción,
venta, preventa, permisología y protocolización de Viviendas a los funcionarios
públicos y funcionarias públicas, así como a la ciudadanía en general.
9. Generar en conjunto con
las organizaciones sociales y demás órganos y entes del Estado, mecanismos para
la prevención contra la posible estafa inmobiliaria.
10. Crear el registro
nacional de constructoras, contratistas, productoras, promotoras de viviendas y
demás organizaciones civiles y no gubernamentales, dedicadas a la construcción,
venta y preventa de viviendas, así como establecer su normativa y ejercer las
funciones de seguimiento y control, garantizando su actualización permanente.
11. Solicitar a los sujetos
vinculados con la presente Ley, la información que se estime pertinente, a los
fines del ejercicio de sus atribuciones en materia de vivienda.
12. Revisar los contratos de
venta y preventa destinados a viviendas en proceso de construcción y
construidas.
13. Las demás atribuciones
que le sean propias, en el marco de lo establecido en esta Ley y demás las
leyes de la República.
Artículo 8
De los ingresos
Los ingresos que se obtengan
como resultado de las gestiones de la Dirección General de Gestión del Sistema
Nacional de Vivienda y Hábitat, así como el producto del resultado de sus
actividades, serán destinados al Tesoro Nacional.
TÍTULO III
LA PREVENTA, VENTA O
ENAJENACIÓN DE VIVIENDA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O AÚN NO CONSTRUIDAS
Capítulo I
La preventa, venta o
enajenación de viviendas
Artículo 9
Inicio
La preventa, venta o
enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción
o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya
obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en
materia de vivienda y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o
municipales, debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del
Poder Popular con competencia en la materia.
Artículo 10
De los terrenos para la
construcción de viviendas
Los terrenos sobre los que
se construirán las viviendas deben ser propiedad del constructor, contratista,
productor o promotor de viviendas y estar debidamente registrados. Se debe
exigir conjuntamente con el documento de propiedad del terreno, el certificado
de gravamen vigente del mismo. No se aceptará excusa alguna, como estar en
proceso de compra o adquisición; de lo contrario no se otorgarán los permisos
para la construcción y, en caso de otorgarlos, los mismos serán nulos.
Artículo 11
Exención del pago de
registros
Quedan exentos del pago de
derechos de registros y cualesquiera otros emolumentos, aranceles
habitacionales, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registro y del
Notariado, la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos
relativos a la protocolización u otorgamiento de los documentos de préstamos o
créditos reestructurados, constitución y liberación de hipoteca sobre la
construcción de viviendas principales. El Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de relaciones interiores y justicia, velará porque los
notarios públicos y los registradores subalternos den estricto cumplimiento a
las disposiciones de este artículo.
Capítulo II
De los contratos de preventa
y venta
Artículo 12
De la fianza bancaria
El constructor, promotor,
productor o contratista de un proyecto de vivienda, debe presentar ante la
Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat,
adscrita al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda
y hábitat, una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad
financiera, preferiblemente, si existe, que sea la misma entidad financista de
la obra.
El monto de la fianza debe
ser el equivalente al cien por ciento (100%) del precio total de la obra y por
el tiempo de ejecución de la misma. La fianza debe ser presentada antes del
inicio de la obra.
Artículo 13
De la empresa financista
La entidad financista que
actúa conjuntamente con el constructor, promotor, productor o contratista de un
proyecto de vivienda, en la ejecución de la obra, será responsable solidario
por la ejecución de la misma.
Artículo 14
De los requisitos
Los contratos o documentos
equivalentes regulados por esta Ley, que celebren las personas naturales o jurídicas,
deberán atender los requisitos siguientes:
1. El precio de venta al
público de la viviendas en proceso de construcción o aún no construidas en
preventa y venta.
2. Se establecerá en el
contrato el mes y año de inicio y culminación de la obra, independientemente de
las eventuales prórrogas que puedan acordarse por escrito entre las partes y el
lapso de ejecución de la obra. En ningún caso la culminación de la obra podrá
excederse de los veinticuatro meses cumplidos, contados a partir de la firma
del contrato de preventa o contrato equivalente, el cual firmará sólo cuando el
constructor o productor de viviendas, tenga el permiso de construcción aprobado
y emitido por la Alcaldía respectiva. Cuando por razones de fuerza mayor este
lapso tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común
acuerdo y autorizado por el Ministerio del Poder Popular con competencia en
materia de vivienda y hábitat.
3. La constancia de pago que
reciba el usuario deberá detallar el concepto, fórmula y base de cálculo de
cada monto pagado, o que deba pagar como parte del precio de la preventa y
venta.
4. Deberá establecer los
requisitos exigidos por el operador financiero para otorgar el crédito al
comprador, así como el lapso máximo de la respuesta a la solicitud del crédito
de este último.
5. Los contratos que tengan
por objeto la preventa de viviendas en construcción o por construir, deben
contener las características de la vivienda, incluyendo su distribución, los
datos personales del productor, promotor o vendedor, los datos personales del
comprador, datos de la vivienda objeto de la compra y sus características,
especificando cada una de ellas, los tipos de materiales y equipos que se
utilizarán en la construcción, metraje de construcción, área neta aprovechable
y el área bruta. Especificar el urbanismo y los servicios de forma detallada y
las áreas de equipamientos urbanos y accesorios.
6. Los contratos que tengan
por objeto la venta o preventa de viviendas en construcción o por construir,
deben especificar el precio de venta definitivo, estableciendo que éste es
fijo. No se permitirán cuotas excepcionales que impliquen la aplicación del
Índice Nacional del Precio al Consumidor u otro incremento o gravamen.
7. El contrato que tenga por
objeto la venta o preventa de vivienda en construcción o por construir, deberá
establecer el plazo máximo de protocolización del documento definitivo de
venta.
8. Los contratos no podrán ser
modificados en su contenido una vez aprobados y suscritos, parcial ni
totalmente; cualquier cambio será nulo.
9. Los contratos modelos
deben ser previamente revisados y aprobados por la Dirección General de Gestión
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio
del Poder Popular con competencia en la materia.
10. No se aceptarán
cláusulas leoninas, de lo contrario no tendrá validez el contrato y será nulo.
11. Los servicios o
urbanismos tales como agua, electricidad, cloacas, drenajes, gas,
telecomunicaciones, aceras, brocales y vialidad, deben estar incluidos en el
proyecto y sus costos en el precio total de la obra. Deben ser aprobados y
garantizados por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con
competencia en la materia. Sin la factibilidad de los mismos, no se autorizará
la construcción. Dicha factibilidad debe estar certificada por los órganos
respectivos.
Artículo 15
Prohibición de cargos y
pagos adicionales
En los contratos o
documentos equivalentes, regulados por esta Ley, no podrá exigirse al comprador
el pago de cargos adicionales asociados o relacionados al proyecto inmobiliario
de vivienda y hábitat.
Artículo 16
Prohibición de pagos
adicionales por motivos fútiles
En los contratos o
documentos equivalentes regulados por esta Ley, no podrá exigirse al comprador
el pago de cargos adicionales por motivos fútiles. Artículo 17
De la fecha de culminación
En los contratos de
viviendas celebrados se debe establecer la fecha de culminación de la obra y de
protocolización del documento de venta. Es obligación de los constructores,
contratistas, productores y promotores de viviendas, pactar con los compradores
dichas fechas de mutuo acuerdo. Sin el consentimiento de los compradores será
nula cualquier fecha escogida unilateral mente. Cuando por razones de fuerza
mayor este lapso tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de
común acuerdo y autorizado por el Ministerio del Poder Popular con competencia
en materia de vivienda y hábitat.
Artículo 18
De las rescisiones
No podrá, ni es válido que
los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas,
ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos
unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción
que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de
cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al
comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General
de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Artículo 19
De la rescisión del
comprador
En el supuesto que el
comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aún no
construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no
imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas,
deberá realizar la notificación por escrito a éste, así como a la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con un máximo de
noventa días de anticipación.
Artículo 20
Del reintegro por rescisión
El constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas, deberá reintegrar al comprador la totalidad
del o los montos dados en pago, así como sus intereses, dentro del plazo de
treinta días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por
escrito. Ninguna otra cláusula penal podrá establecerse en contravención a lo
aquí establecido, de lo contrario el constructor, contratista, productor y
promotor de viviendas será sancionado.
Artículo 21
De los aportes o abonos
Los aportes o abonos al
saldo del precio de la preventa, hechos por el comprador, no podrán ser
destinados por el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas a
inversiones o pagos de obligaciones distintas a la culminación de la obra contratada.
Artículo 22
De las prohibiciones
El constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas no podrá reservarse, posterior a la
culminación y protocolización de la obra, la administración de los bienes o
gastos comunes de las viviendas ofertadas, so pena de la aplicación de
sanciones.
Artículo 23
De la protocolización
El comprador cargará con los
intereses bancarios que afecten el monto del saldo deudor del precio de
inmueble. Si por hechos imputables al comprador o vendedor, se retarda la protocolización
del documento de venta, cualquier gasto adicional debe ser pagado por aquel a
quien se le imputen las cargas.
Capítulo III
Base de cálculo
Artículo 24
De la base de cálculo
El precio de preventa y
venta al público de las viviendas en proceso de construcción o aún no
construidas será calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y
costos:
1. Valor actual del terreno
sobre el cual se edificará la obra.
2. Costo total de la obra,
incluyéndose urbanismo, áreas accesorias, servicios y equipamiento urbano, este
último debe ser especificado y detallado en el contrato.
3. Costos financieros de los
préstamos que reciba el constructor, contratista, productor y promotor de
viviendas para hacer la construcción, previamente notificados a la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Artículo 25
De los servicios o
urbanismos y las áreas de equipamiento o accesorias
Los servicios o urbanismos,
así como las áreas de equipamiento urbano o accesorias que no ejecute el
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, y que fueron
ofrecidos en la preventa, serán descontados al comprador del valor del
inmueble, luego de concluida la obra.
Artículo 26
Sobre la mora o retardo de
la construcción
En ningún caso el comprador
de la vivienda en proceso de construcción o aún no construida en la preventa,
soportará el impacto económico derivado del retraso o la mora en la culminación
o entrega de la obra. El retardo en la entrega y culminación de la obra, por
causas imputables al constructor, contratista, productor y promotor de
viviendas, en relación a la fecha establecida en el contrato, obliga a éste a
indemnizar al comprador, con una suma o montos de Recursos proporcional al
tiempo del retardo, siendo el valor de dos Unidades Tributarias (2 U.T.) por
cada día de retardo en la entrega del inmueble y a cancelar el pago del monto
de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores
durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y
protocolización de la vivienda. Para determinarse el alquiler referido en el
presente artículo, basta con la presentación del contrato de anudamiento
certificado con un mínimo de tres meses de vigencia y copia de los recibos de
pago. Capítulo IV
De las denuncias
Artículo 27
De las denuncias
Los compradores podrán
acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y
Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia
en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de
la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6.072, con Rango
Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta
el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de
vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda
y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del
respectivo procedimiento administrativo.
Artículo 28
De las actuaciones de los
organismos competentes
Los órganos competentes en
caso de interrupción de la obra contratada en preventa por incapacidad
gerencial, técnica o financiera, del constructor, contratista, productor y
promotor de viviendas, para preservar los intereses de los compradores y del
operador financiero, podrán declarar intervenida la obra, así como ocupar su
administración y desarrollo hasta su culminación.
La Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del
Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, designará de común
acuerdo con los compradores, los entes encargados para su culminación. No
podrán ser sustituidos por depositarios ni funcionarios o funcionarias
judiciales en los procesos de atrasos, quiebras, embargos preventivos o
ejecutivos, ni ejecución de hipotecas. Artículo 29
De la responsabilidad de los
funcionarios o funcionarias
Cuando los casos a que se
refiere el artículo anterior hagan presumir dolo, culpa o desviación de los
fondos aportados para la obra por el operador financiero y por los compradores,
los funcionarios o funcionarias correspondientes deberán remitir los recaudos
al Ministerio Público, a los fines de la determinación de los delitos, autores
y responsabilidades para la aplicación de las sanciones penales establecidas en
esta Ley, así como en el Código Penal.
Capítulo V
De la permisología
Artículo 30
De la titularidad de la
tierra
El constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas debe solicitar el documento o cédula
catastral a las oficinas de catastro del Municipio en el cual se va construir
la obra. Dicho documento o cédula, debe ser entregado por la oficina de
catastro en un lapso no mayor de diez días hábiles.
Artículo 31
De las variables urbanas
fundamentales
La oficina de ingeniería
municipal, luego de revisada la solicitud de variables fundamentales expuesta
por el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debe dar
respuesta de las mismas en un lapso no mayor de diez días hábiles.
Artículo 32
De la aprobación y
factibilidad del anteproyecto
Corresponde al órgano
competente de la municipalidad respectiva, aprobar o no el anteproyecto
presentado por el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas,
previa revisión de la propuesta.
El constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas debe consignar el expediente respectivo, con
las especificaciones solicitadas por el órgano competente de la municipalidad.
La respuesta a la solicitud, va a depender de la magnitud del anteproyecto y la
misma debe darse en un lapso no mayor de veinte días hábiles luego de
presentada la propuesta. Igualmente, en caso de existir corrección y ajuste del
anteproyecto, la respuesta debe ser efectuada en un lapso no mayor de ocho días
hábiles adicionales luego de la entrega de las mismas. Artículo 33
De los servicios
Corresponde al constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas, realizar las solicitudes de
factibilidad de los servicios de agua potable, agua servida, electricidad, gas,
telecomunicaciones y vialidad urbana ante los entes competentes para cada
materia. La entrega de factibilidad de los servicios solicitados debe ser
realizada por los entes al constructor, contratista, productor y promotor de
viviendas, quien debe consignarlo ante la Alcaldía respectiva para poder
obtener el respectivo permiso de construcción y solvencia. La aprobación o no,
debe ser realizada en un lapso de veinte días hábiles posterior a la
presentación de las solicitudes. El constructor, contratista, productor y
promotor de Viviendas debe consignar a la Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, el permiso de construcción y la
solvencia emitida por la Alcaldía.
Artículo 34
Obligatoriedad de los
servicios
No podrá comenzarse la
construcción de ninguna obra que no cuente con planos y proyectos que
garanticen la dotación de los servicios Corresponderá a la Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, certificar de manera previa
la efectiva dotación de los servicios esenciales, antes de la culminación de la
construcción de la obra.
Artículo 35
Nulidad por falta de
permisología
Son nulos todos los actos
administrativos que autoricen o permitan la construcción de viviendas o
infraestructuras que no cuenten con la permisología y factibilidad adecuada
para la instalación de los servicios básicos esenciales para la habitabilidad
de inmuebles. Cuando las construcciones estén ubicadas en las adyacencias de
pasos de gasoductos, tuberías matrices de acueductos mayores de doce pulgadas
de diámetro, oleoductos, líneas de transmisión eléctricas de alta tensión,
parques nacionales, áreas bajo régimen de administración especial, quebradas,
zonas sísmicas, áreas de fallas geológicas, zonas inestables, vías de
comunicación principales, autopistas, troncales, carreteras nacionales y locales,
cursos de agua, puentes, viaductos, vías férreas, vías de paso del sistema
metro, puertos y aeropuertos; las alcaldías no otorgarán permisos de
construcción sin la autorización previa, por escrito, de los órganos
especializados en esas materias. Todo ello para preservar las garantías de
calidad de vida de los usuarios.
En caso de otorgar permisos
sin la debida autorización, éstos serán nulos y los funcionarios o funcionarias
que los autoricen serán sancionados o sancionadas penal, civil y administrativamente.
Artículo 36
De la aprobación del
proyecto e inicio de la obra
El constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas, debe consignar ante el órgano competente de
la municipalidad respectiva, el proyecto conjuntamente con los estudios especiales
y técnicos del urbanismo o edificación, para la solicitud de la solvencia
municipal y el permiso para la construcción de la obra.
El proyecto debe cumplir con
la obligatoriedad de presentar todos los estudios realizados previamente, antes
de otorgar el respectivo permiso de construcción. Estos estudios debes ser:
impacto ambiental, impacto vial, capacidad y factibilidad de los colectores de
aguas servidas y drenajes, suministro de agua potable, suministro de
electricidad, suministro de gas doméstico y servicio de telecomunicaciones.
Estos estudios deben soportar toda la nueva demanda demográfica, que se
producirá en el sector y se adicionará a los existentes.
Igualmente, se debe
consignar el respectivo estudio de suelos, incluyendo la toma de muestras en
todas las áreas del terreno sobre el cual se realizará la construcción. Las
muestras de suelo, deben ser tomadas a distancias hasta cincuenta metros (50 m)
entre una y otra, de lo contrario el estudio no tendrá validez técnica y será
nulo.
La oficina de la
municipalidad competente debe entregar al constructor, contratista, productor y
promotor de viviendas, en un lapso no mayor de treinta días hábiles, la
solvencia municipal y la certificación de permiso para el inicio de la obra. En
caso de que exista alguna corrección y ajuste al proyecto, este período podrá
extenderse a quince días hábiles adicionales.
Los funcionarios o
funcionarias que certifiquen el permiso sin el cumplimiento de lo estipulado en
el presente artículo, serán sancionados o sancionadas penal, civil y
administrativamente.
Asimismo, el constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas, debe realizar los pagos
correspondientes a las tasas administrativas.
Artículo 37
De la entrega por etapas
Cuando se trate de obras
ejecutadas y entregadas por etapas, se debe solicitar y presentar la
permisología de acuerdo al inicio de cada etapa, ante la municipalidad
respectiva.
Artículo 38
De la culminación de la obra
Corresponde a la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, verificar el
cumplimiento de la inspección realizada por el ingeniero inspector asignado por
este ente, a los efectos de la entrega de la constancia de culminación de la
obra. El ingeniero inspector, debe presentar informes mensuales a la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con los avances
de la ejecución de la obra, con copia a la respectiva Alcaldía del sector donde
se ejecuta el desarrollo habitacional.
Artículo 39
Del permiso de habitabilidad
El constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas, debe solicitar ante la Alcaldía y al ente
responsable de la unidad de bomberos, la inspección definitiva de la obra, a
los efectos del cumplimiento de las normas de seguridad para el otorgamiento de
la habitabilidad. Corresponde a la oficina técnica del cuerpo de bomberos,
realizar la inspección final, para que la Alcaldía otorgue el permiso de
habitabilidad y documentación técnica definitiva, en un lapso de treinta días.
Capítulo VI
De las sanciones
Artículo 40
De las sanciones
Quienes incumplan con las
estipulaciones previstas en los siguientes artículos serán sancionados:
1. Con multas de cien
Unidades Tributarias (100 U.T.), quienes incumplan las estipulaciones previstas
en los artículos 7 y 11, sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la
presente Ley.
2. Con multas de doscientos
cincuenta Unidades Tributarias (250 U.T.), quienes incumplan las estipulaciones
previstas en los artículos 17, 20 y 21, sin perjuicio de las demás sanciones
previstas en la presente Ley.
3. Con multas de quinientas
Unidades Tributarias (500 U.T.), quienes incumplan las estipulaciones previstas
en los artículos 13, 14, 22 y 30, sin perjuicio de las demás sanciones
previstas en la presente Ley.
4. Con multas de setecientos
cincuenta Unidades Tributarias (750 U.T.), quienes cumplan las estipulaciones
previstas en los artículos 27, 28, 29 y 34, sin perjuicio de las demás
sanciones previstas en la presente Ley.
5. Con multas de mil
Unidades Tributarias (1.000 U.T.) quienes incumplan las estipulaciones
previstas en los artículos 9, 10, 12, 15, 16, 18, 19, 23 y 32, sin perjuicio de
las demás sanciones previstas en la presente Ley.
6. Con multas de dos mil
Unidades Tributarias (2.000 U.T.) quienes incumplan las estipulaciones
previstas en el artículo 31 y la suspensión del funcionario o funcionaria, sin
perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley.
7. Con multas de mil
setecientas Unidades Tributarias (1.700 U.T.), quienes incumplan las
estipulaciones previstas en el artículo 35 y La solicitud de suspensión del
ejercicio profesional por el lapso de un año, sin perjuicio de las demás
sanciones previstas en la presente Ley. Artículo 41
Responsabilidad por
incumplimiento
Los constructores,
contratistas, productores y promotores de viviendas serán responsables civil y
penalmente, sin perjuicio del cumplimiento de la obligación de corregir las
deficiencias o daños ocurridos en ocasión de la inobservancia, negligencia o
impericia, en el cumplimiento de sus compromisos en la construcción del
urbanismo y edificaciones, que vayas en detrimento de la calidad de vida de los
ciudadanos y ciudadanas.
El incumplimiento del
presente artículo será sancionado con multa de dos mil quinientas Unidades
Tributarias (2.500 U.T.), sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la
presente Ley.
Artículo 42
De la responsabilidad de los
administradores
El funcionario o funcionaria
de la Administración Pública que autorice la ocupación de urbanismos sin el
otorgamiento de la habitabilidad respectiva, en el ámbito de su competencia y
que realice trámites ilegales, es responsable civil, penal y
administrativamente, no pudiendo acudir a otra instancia de Gobierno para
subsanar la negligencia.
El ingeniero inspector, es
responsable civil y penalmente de las irregularidades que avale en el
cumplimiento de sus funciones.
El incumplimiento del
presente Artículo será sancionado con multa de dos mil quinientas Unidades
Tributarias (2.500 U.T.), sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la
presente Ley. Artículo 43
Responsabilidad por
apropiación de los dineros de los compradores
Los constructores,
contratistas, productores y promotores de viviendas, que incurran en la
apropiación de los dineros recibidos de mano de los optantes o compradores de
viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, y se apropien de
estos dineros sin cumplir con la ejecución y entrega de los inmuebles
prometidos, serán sancionados penalmente según lo establecido en el Código
Penal y deben resarcir el monto total de los recursos percibidos a cada uno de
los compradores, más los intereses calculados a la tasa promedio de los cinco
principales bancos del país; de igual manera deberán cancelar una indemnización
por daños y perjuicios de seiscientas Unidades Tributarias (600 U.T.), a cada
comprador sujeto de la estafa, sin perjuicio de las demás sanciones previstas
en la presente Ley.
Disposiciones Transitorias
Primera
Los inmuebles destinados a
vivienda, que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos que estén
en curso, estarán bajo las disposiciones establecidas en esta Ley, hasta su
culminación definitiva.
Segunda
Todos los contratos que,
antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en
moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma,
en un lapso no mayor de treinta días continuos.
Tercera
El constructor, promotor,
productor o contratista de un proyecto de venta y preventa de viviendas, tendrá
un lapso de sesenta días para registrarse ante la Dirección General de Gestión
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, así como adecuarse a la presente
Ley.
Disposiciones Finales
Primera
Para las situaciones no
previstas en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes
contenidas en el Código Civil y el Código de Comercio.
Segunda
El conjunto de leyes del
Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, así como todas aquellas referentes al
derecho a la vivienda, cuando éstas satisfagan los fines supremos en materia
del derecho a la vivienda, se aplicarán de manera subsidiaria a la presente
Ley. Tercera
La presente Ley entrará en
vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela.
Dada, firmada y sellada en
el Palacio Federal Legislativo, sede de la Asamblea Nacional, en Caracas, a los
ocho días del mes de diciembre de dos mil once. Año 201° de la Independencia y
152° de la Federación.
FERNANDO SOTO ROJAS
Presidente de la Asamblea
Nacional
ARISTÓBULO ISTÚRIZ ALMEIDA
Primer Vicepresidente
BLANCA EECKHOUT GÓMEZ
Segunda Vicepresidenta
IVÁN ZERPA GUERRERO
Secretario
VÍCTOR CLARK BOSCÁN
Subsecretario
Promulgación de la Ley
Contra la Estafa Inmobiliaria de conformidad con lo previsto en el artículo 213
de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Palacio de Miraflores, en
Caracas, a los treinta días del mes de abril de dos mil doce. Años 202° de la
Independencia, 153° de la Federación y 13° de la Revolución Bolivariana.
Cúmplase,
(L.S.)
HUGO CHÁVEZ FRÍAS
Refrendado
El Vicepresidente Ejecutivo,
ELÍAS JAUA MILANO
La Ministra del Poder
Popular del Despacho de la Presidencia, ÉRIKA DEL VALLE FARÍAS PEÑA
El Ministro del Poder
Popular para Relaciones Interiores y Justicia, TARECK EL AISSAMI
El Ministro del Poder
Popular para Relaciones Exteriores, NICOLÁS MADURO MOROS
El Ministro del Poder
Popular de Planificación y Finanzas, JORGE GIORDANI
El Ministro del Poder
Popular para la Defensa, HENRY DE JESÚS RANGEL SILVA
La Ministra del Poder
Popular para el Comercio, EDMÉE BETANCOURT DE GARCÍA
El Ministro del Poder
Popular de Industrias, RICARDO JOSÉ MENÉNDEZ PRIETO
El Ministro del Poder
Popular para el Turismo, ALEJANDRO ANTONIO FLEMING CABRERA
El Encargado del Ministerio
del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, ELÍAS JAUA MILANO
La Ministra del Poder
Popular para la Educación Universitaria, MARLENE YADIRA CÓRDOVA
La Ministra del Poder
Popular para la Educación, MARYANN DEL CARMEN HANSON FLORES
La Ministra del Poder
Popular para la Salud, EUGENIA SADER CASTELLANOS
La Ministra del Poder
Popular para el Trabajo y Seguridad Social, MARÍA CRISTINA IGLESIAS
El Ministro del Poder
Popular para Transporte Terrestre, JUAN DE JESÚS GARCÍA TOUSSAINTT
La Ministra del Poder
Popular para Transporte Acuático y Aéreo, ELSA ILIANA GUTIÉRREZ GRAFFE
El Ministro del Poder
Popular para Vivienda y Hábitat, RICARDO ANTONIO MOLINA PEÑALOZA
El Ministro del Poder
Popular de Petróleo y Minería, RAFAEL DARÍO RAMÍREZ CARREÑO
El Ministro del Poder
Popular para el Ambiente, ALEJANDRO HITCHER MARVALDI
El Ministro del Poder
Popular para Ciencia, Tecnología e Innovación, JORGE ALBERTO AREAZA MONTSERRAT
El Ministro del Poder
Popular para la Comunicación y la Información, ANDRÉS GUILLERMO IZARRA GARCÍA
La Ministra del Poder
Popular para las Comunas y Protección Social, ISIS OCHOA CAÑIZÁLEZ
El Ministro del Poder
Popular para la Alimentación, CARLOS OSORIO ZAMBRANO
El Ministro del Poder
Popular para la Cultura, PEDRO CALZADILLA
El Ministro del Poder
Popular para el Deporte, HÉCTOR RODRÍGUEZ CASTRO
La Ministra del Poder opular
para los Pueblos Indígenas, NICIA MALDONADO MALDONADO
La Ministra del Poder
Popular para la Mujer y la Igualdad de Género, NANCY PÉREZ SIERRA
El Ministro del Poder
Popular para la Energía Eléctrica, HÉCTOR NAVARRO DÍAZ
La Ministra del Poder
Popular para la Juventud, MARÍA PILAR HERNÁNDEZ DOMÍNGUEZ
La Ministra del Poder
Popular para el Servicio Penitenciario, MARÍA IRIS VARELA RANGEL
El Ministro de Estado para
la Banca Pública, RODOLFO CLEMENTE MARCO TORRES
El Ministro de Estado para
la Transformación Revolucionaria de la Gran Caracas, FRANCISCO DE ASÍS SESTO
NOVAS
