viernes, 3 de julio de 2015

Consideraciones acerca del retracto legal. En el juicio de retracto legal arrendaticio no puede declararse inadmisible la demanda del arrendatario bajo el argumento que debe agotarse previamente la vía administrativa. (Sala de Casación Civil)



De las transcripciones precedentes se observa que, tanto el Juez de primera instancia, como el ad quem, por medio de sentencia declararon la inadmisibilidad de la  demanda por retracto legal arrendaticio que intentaran los ciudadanos Jesmary Teresa Marcano Valderrama, Zaida Margarita Gómez Rattia, Alexander Chaparro y Alejo Antonio contra el ciudadano Jesús Enrique González Irumbe y la sociedad mercantil Inversiones Losky,C.A.; en su análisis ambos jueces señalaron que los demandantes debían agotar, el procedimiento administrativo previo contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Ahora bien, en cuanto al procedimiento administrativo previo para recurrir en la vía jurisdiccional, la Sala en recurso interpretación de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, R.I N°175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712, dejó establecido lo que siguiente:
“...Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente)…”.



En este mismo orden de ideas, debemos precisar que las precedentes normas invocadas en la recurrida, son leyes netamente sociales dictadas en el desarrollo del contenido del artículo 2° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que tienen como único fin garantizar el derecho de los ciudadanos de acceder a una vivienda digna, y en consecuencia de ello, que no sean despojados de manera abrupta de la posesión de la vivienda que han venido ejerciendo como arrendatarios, estableciéndolo así la exposición de motivos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas la cual indica:
“…La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras.
En fin, tiene el Estado venezolano el deber de garantizarle el derecho a toda persona de tener una vivienda adecuada y a la protección del hogar y la familia, dándole prioridad a las familias, garantizando los medios para que éstas, especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…” (Resaltado de la Sala).

De lo anterior se colige, que el Estado venezolano ejerciendo su función garante de los derechos constitucionales, dictó la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para proteger a los ciudadanos que se encuentre en situación de arrendatarios, de los desalojos arbitrarios e injustificados, y al mismo tiempo garantizarles el acceso a una vivienda digna.
En referencia a ello, la Sala Constitucional en Sentencia N° 1605 de fecha 20 de octubre de 2011, expediente 11-1002 caso: Lilia Ignacia Álvarez estableció lo siguiente:
“…Todos los operadores de justicia deben aplicar las normas jurídicas que correspondan, bajo una visión social y real de las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, analizando para ello la obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos de garantizar el derecho a la vivienda de las personas, según refiere el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en el marco de las ejecuciones de sentencias sobre la materia, garantizar que se cumplan las normas de protección de los arrendatarios y de su núcleo familiar en materia de desalojo de las viviendas y exista un equilibrio donde se ampare y garantice el legítimo derecho de propiedad de los arrendadores, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa y en palmaria concordancia con el Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia en que se constituye la República Bolivariana de Venezuela…” (Cursivas de la sentencia y negrillas y subrayado de la Sala).

En este mismo orden de ideas, estas normas de protección social, fueron dictadas a fin de garantizarles a los ciudadanos, que eran víctimas de una serie de maniobras jurídicas para desalojarlos de manera abrupta, y al mismo tiempo crear un equilibrio entre arrendadores y arrendatarios, por esto se estableció en materia arrendaticia que previo a cualquier acción judicial que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, se deba agotar la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
Situación ésta, que no es la prevista en el presente asunto, pues en el caso bajo estudio se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en el Titulo VI, de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, en su artículo 131 y siguientes, a fin  de proteger y beneficiar el derecho de preferencia del inquilino, frente a un tercero, para comprar el inmueble de manos del arrendador.
De esta forma, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.
En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario lo que pretenden los accionantes con su demanda es subrogarse en la propiedad del inmueble que alegan, fue vendido sin su conocimiento a un tercero. La demanda en sí, constituye un acto inmediato de protección de sus derechos como arrendatarios, que no puede ser dilatado o condicionado a un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
La Sala en su constante y continua jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar expresadas en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ella.
En el presente asunto, los jueces de instancia le cercenaron a los recurrentes-demandantes el derecho a la tutela judicial efectiva, al no admitir la demanda, sin que exista una prohibición legal para ello.
El artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra la tutela judicial efectiva, que es el derecho que tienen los justiciables de recurrir a los órganos de administración de justicia, y que les garantice que esta justicia sea gratuita, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas ni formalismos o reposiciones inútiles; del mismo modo se les debe garantizar ese acceso a la justicia mediante un proceso dirigido por un órgano, preestablecido para tal fin por el Estado, y obtener una decisión dictada conforme a derecho.
La sentencia impugnada, a través de un instrumento jurídico, cuya finalidad es la protección social, como lo es el derecho a la vivienda, lo interpreta incorrectamente entendiendo que se debía cumplir con un procedimiento previo lesionando el derecho a la acción y a la tutela judicial efectiva de quienes precisamente la ley trata de resguardar, de modo que yerran ambos jueces de instancia, al declarar la inadmisibilidad de la demanda. En este sentido, el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, prevé lo siguiente:
“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado es de la Sala).

De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario.
Así quedó reflejado en la exposición de motivos en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, refiriéndose de manera palmaria al alcance de dicho derecho y la importancia de dotarlo de las máximas garantías, por cuanto en un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo proclama el artículo 2° de nuestra Carta Magna, no es un simple derecho retórico, es decir, simplemente enunciado en innumerables instrumentos legales, sino que el Estado debe propender a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones lucrativas, pues su contenido trasciende socialmente, lo que implica un real compromiso, una política de acción social y un enorme esfuerzo por parte de todos los involucrados. Por tal razón, los jueces de la República cuentan con un deber insoslayable, de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen inmuebles que sirvan como vivienda principal. (Vid R.I. N° 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712).
De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.
Acorde con los precedentes jurisprudenciales y legales antes expuestos, esta Sala considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, lo cual implica señalar, que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debe ser aplicada de conformidad con los postulados constitucionales y permitir a los demandantes por retracto legal arrendaticio la posibilidad de acceder a los órganos de justicia, de manera que el fondo de su pretensión de reconocimiento del derecho de preferencia a comprar el inmueble frente a un tercero sea examinado rápidamente y sin agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, honrando con ello lo establecido en los artículos 2°, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.
En atención a las consideraciones precedentemente señaladas, esta Sala de Casación Civil casa de oficio el fallo recurrido, por el quebrantamiento de formas sustanciales que menoscaban el derecho a la defensa. Así se establece.
D E C I S I Ó N
En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de abril de 2014.
En consecuencia se decreta la NULIDAD de las sentencias de primera y segunda instancia, dictadas en fechas 22 de enero de 2013 y 29 de abril de 2014 por los Juzgados Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario y Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario ambos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y se ORDENA al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil que resulte competente, admita la presente demanda y le dé el curso de ley.
Por la naturaleza de la decisión, no hay condenatoria en costas del recurso.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Notifíquese a los Juzgados Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario y Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario ambos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, al primer (1°) día del mes de julio de dos mil quince. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
Presidente de Sala y Ponente,



________________________________
GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ


Vicepresidente,



___________________________________

LUÍS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ



Magistrada,



________________________________

YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA



Magistrada,



_____________________________
ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ


Magistrada,



__________________________
MARISELA GODOY ESTABA



Secretario,



_____________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES




Exp.: N° AA20-C-2014-000726




Nota: Publicado en su fechas a las




Secretario




http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/179012-RC.000377-1715-2015-14-726.HTML








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