miércoles, 6 de mayo de 2015

NUEVO: Interpretación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Sala de Casación Civil)




FUNDAMENTOS DEL RECURSO
En el escrito presentado por el recurrente de fecha 19 de junio de 2012, se argumentó lo siguiente:
La referida Ley en su Disposición Transitoria Quinta, señala:
Quinta. Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
Como se desprende de la anterior redacción, no señala de modo alguno ni con la debida claridad, si lo que pretende tutelar o tomar en consideración el legislador son las relaciones contractuales con duraciones superiores (sic) veinte años o si está destinada a las edificaciones destinadas a arrendamiento por más de veinte años, dicha inquietud surge toda vez que pudiese existir situaciones en las (sic) exista una edificación cuyo propietario lo haya destinado al arrendamiento por más de veinte años, pero que la relación contractual sobre el mismo sea únicamente de tres años, entonces pudiese el arrendatario considerar que le asiste el derecho a que le sea ofrecido el bien en venta.
No obstante a lo anterior, es de observar que dicha disposición transitoria pudiera resultar violatoria al principio de irretroactividad de la ley, ello ya que está regulando y dando consecuencias jurídicas a situaciones anteriores que tuvieron origen y ejecución contractual bajo la vigencia de un régimen jurídico anterior, con lo que mal podría aplicarse a relaciones contractuales suscritas con anterioridad a la nueva norma vigente desde noviembre de 2011.
Caso distinto constituye, que transcurridos 20 años desde la entrada en vigencia de la Ley, es decir, llegado el 12 de noviembre del año 2021, los arrendatarios sean acreedores de tal derecho de adquisición del bien, forzada, del bien (sic), y aún así se pondría en duda tal precedencia (sic) en casos de relaciones contractuales celebradas con anterioridad a la entrada en vigencia el 12 de noviembre de 2011.
(…Omissis…)
La referida disposición transitoria quinta de forma alguna señala si tal obligación del arrendador en ofrecer y consecuencialmente dar en venta el inmueble es a los inquilinos que se encuentren en correcto y fiel cumplimiento de sus obligaciones, ya que pueden darse y se dan casos de arrendatarios que bajo la efectiva vigencia de las normas derogadas, incurrieron en falta de pago, o que se les notificase de la voluntad de no prórroga de la relación contractual, transcurriéndose y culminándose la prórroga legal correspondiente, situaciones éstas que de modo alguno debe proceder tal derecho de adquisición del bien arrendado.


Hechas las consideraciones anteriores es por lo que la Consulta y Solicitud de interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Cuál es el alcance e inteligencia de la norma contenida en la disposición transitoria quinta, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa plausible?
2.- Deben los arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento por tiempo superior a veinte años, ofrecer en venta a los arrendatarios los bienes arrendados, independientemente a la duración de la relación contractual para la época de entrada en vigencia de la ley?...”.
Del descuento del precio de los bienes arrendados según la duración de la relación arrendaticia en los casos de preferencia ofertiva.
La ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el artículo 131 y siguientes, establece y desarrolla la institución de la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, pero en el capítulo relativo a la preferencia ofertiva, respecto a la fijación del precio del bien, se establece que al mismo deberá ser aplicado un descuento, el cual variará de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia. Establece el artículo 137:
Consideración por la relación arrendaticia.
Artículo 137. El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones:
1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2. Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3. Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4. Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario que por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente ley.’
Igual como ocurre con el caso de la disposición transitoria quinta y novena, dada la redacción de la norma, partes de relaciones contractuales arrendaticias, arrendadores y arrendatarios, suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, pudieran considerar que a los fines de aplicar el referido descuento ha de tomarse en consideración la duración de la relación contractual anterior a la entrada en vigencia a la Ley, lo cual constituiría una abierta violación al principio de irretroactividad de la Ley consagrado en el artículo 24 constitucional.
Son extensivas pues al presente particular las consideraciones de hecho y de derecho del numeral anterior en cuanto al principio de irretroactividad de la ley, que está dando consecuencias jurídicas a situaciones anteriores que tuvieron origen y ejecución contractual bajo la vigencia de un régimen jurídico anterior, con lo que mal podría aplicarse a relaciones contractuales suscritas con anterioridad a la nueva norma vigente desde noviembre de 2011 y el efecto real de cómo una norma que transgreda el principio de irretroactividad de la Ley lejos de propender a la seguridad jurídica, atenta en su contra, ello además de no fomentar la disposición de bienes para el arrendamiento, yendo pues sus efectos contrariamente a los fines que pretende alcanzar que es la generación de nuevas y mayores oportunidades de arrendamientos de viviendas.
(…Omissis…)
Del procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda y la disposición transitoria novena.
Señala la ley cuyas normas contenidas en su articulado se solicita interpretación, que los cánones de arrendamientos serán mensuales por mensualidades vencidas y que deberán ser pagados mediante depósito en una cuenta corriente que el arrendador deberá abrir para tal fin y que no podrá ser cerrada durante la relación arrendaticia, dicho procedimiento de pago se rige por los artículos 68 y siguientes a saber:
Del procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda.
Artículo 68. ‘El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
No se considera en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y este no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que este se encuentre operativa. Por su parte, la Disposición Transitoria novena de la Ley, señala:
‘Disposiciones transitorias:
(…Omissis…)
Novena. ‘Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.
Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y el 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.’
Como se desarrollará, entre las normas que prevén el modo de efectuar el pago de los cánones de arrendamiento y lo que dispone la Disposición Transitoria Novena, en su pretendida aplicación pudieran surgir situaciones en las que además de poder resultar transgresoras del principio constitucional de irretroactividad de la Ley, pudieran devenir en situaciones contrarias a los derechos de los arrendatarios en cumplir con su obligación principal de pago o alguna otra manera válida de liberarse.
Al margen de las consideraciones sobre si las normas que disponen el modo de pago mensual y que el pago deberá ser efectuado mediante depósito en una cuenta corriente especial para ello, constituyan violación al principio de autonomía de la voluntad de las partes, igual que la de duración mínima de los contratos de arrendamiento, es de entenderse que para no incurrir en violación al principio de irretroactividad de las leyes, tales normas serían aplicables únicamente a las relaciones contractuales que se suscriban e inicien luego de la entrada en vigencia de la Ley, lo cual resultaría del todo lógico, al margen de las consideraciones jurídicas que puedan formularse.
Es de destacar que con el referido articulado, se elimina de las instituciones arrendaticias de vivienda, el pago por consignación como procedimiento liberatorio válido por parte de la arrendataria ante la negativa, expresa o tácita, de la arrendadora en recibir dicho canon, o como es usual observar en el foro, ante la indeterminación y falta de localización del arrendador.
No obstante ello, la Disposición Transitoria Novena de la Ley, se dirige a las partes que se encuentran sujetas a dicho procedimiento judicial consignatario, señalando que dentro del año siguiente a la entrada en vigencia de la Ley, deberán adecuar dichos pagos conforme a lo establecido en el artículo 68, esto es, la apertura de la cuenta por parte de la arrendadora, y que transcurrido dicho año sin haberse procedido a retirar lo consignado, tales cantidades de dinero (que refiere el texto como recursos), serán destinadas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Aquí nuevamente encontramos contradicción en la interpretación y alcance que haya de dársele a las referidas normas, toda vez que su redacción no atiende debidamente a las instituciones propias del derecho inquilinario y siquiera a las de derecho común, pudiendo resultar transgresoras del principio de irretroactividad de las Leyes.
(…Omissis…)
Hechas las consideraciones anteriores es por lo que la consulta y solicitud de interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Cuál es el alcance e inteligencia de la norma contenida en la disposición transitoria novena, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de Irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa plausible?
2.- ¿En los casos de existencia de causas  judiciales fundamentadas en falta de pago, de retirar las sumas consignadas a  favor de los beneficiarios constituye convalidación de los pagos?
3.- ¿En los casos de contratos verbales o cuando no exista cuenta bancaria específicamente indicada para efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, en caso de rehusarse los arrendadores, tácita o expresamente, en recibir los cánones ante la eliminación e inexistencia del Procedimiento de Consignación Arrendaticia, deben ocurrir los arrendatarios al procedimiento de oferta real y depósito para liberarse de dicha obligación?
4.- De la prohibición de subarrendamiento y la obligación de formalizar las relaciones anteriores.

Señala el artículo 44 de la Ley recientemente publicada:
“Artículo 44. Queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato. Los infractores o infractoras de esta disposición, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución de contrato.’
Como resulta de manera inequívoca de la redacción de dicha norma, es del todo contrario a la Ley, los subarrendamientos y cesiones de los contratos celebrados sin autorización expresa y por escrito del arrendador, prohibición que no se instituye con la entrada en vigencia de este texto legal, sino que la misma también estaba prevista en la norma derogada e incluso textos anteriores.
(…Omissis…)
Se aprecia como una conducta y supuesto de hecho prohibidos en la legislación derogada, se mantiene también contraria a la ley en el nuevo texto legal, no obstante, el artículo siguiente la ley que mantiene la prohibición de celebración de subarrendamientos y de cesión salvo que sea expresamente y por escrito autorizado por el arrendador, el artículo 45, impone la obligación a los arrendadores para la entrada en vigencia de la Ley y que dichas relaciones contractuales hayan sido cedidas o celebrados subarrendamientos, reconocer tales relaciones contractuales, reza el mencionado artículo 45:
Artículo 45: ‘El arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido subarrendados o dados en cesión, sin la autorización expresa y escrita del arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, está en la obligación de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en los términos establecidos de común acuerdo sin menoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigüedad de permanencia en el inmueble deberá ser reconocida por el arrendador, previa certificación, mediante documento público o privado.’
Muy difícilmente podrá verificarse de norma alguna que pretenda aplicación retroactiva como la antes transcrita, la cual no solamente dispone expresamente que es de aplicación obligatoria a situaciones con anterioridad a su entrada en vigencia ‘antes de la entrada en vigencia de la presente Ley’, sino que pretende que sea convalidada y reconocida una situación que con una norma anterior estaba prohibida y no generaba derecho alguno, situación que todavía se constituye una práctica contra la propia Ley, todo lo cual resulta inaplicable y por demás incongruente con el principio constitucional de prohibición de irretroactividad de la Ley.
(…Omissis…)
Ante las consideraciones anteriores sobre el particular la consulta y solicitud de interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Cuál es el alcance e inteligencia de la norma contenida en los artículos 44 y 45, en especial este último, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones  contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa plausible?
2.- ¿En los casos de existencia de relaciones contractuales de subarrendamiento o cesión de contrato de arrendamiento que no hayan contado con la autorización expresa y por escrito de los arrendadores y que existan acciones judiciales fundamentadas en ello, automáticamente deja de existir la causal de resolución contractual?
3.- ¿Puede la norma prevista en el artículo 45, otorgar validez alguna a actas cuyo fundamento jurídico vigente para el momento en que se estableciera que son nulos, atribuirle efectos válidos? Si fueron nulos ¿Cómo pueden entonces generar algún efecto o derecho?
De las normas relativas a la jurisdicción especial inquilinaria, sometimiento a la ‘jurisdicción judicial’ y los medios alternativos de resolución de conflictos...” (Resaltado es del texto transcrito).

Disponen los artículos 253 y 258 Constitucional:
Artículo 253: “La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley.
Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias.
El sistema de justicia está constituido por el Tribunal Supremo de Justicia, los demás tribunales que determine la ley, el Ministerio Público, la Defensoría Pública, los órganos de investigación penal, los o las auxiliares y funcionarios o funcionarias de justicia, el sistema penitenciario, los medios alternativos de justicia, los ciudadanos o ciudadanas que participan en la administración de justicia conforme a la ley y los abogados autorizados o abogadas autorizadas para el ejercicio”.
Artículo 258: “La ley organizará la justicia de paz en las comunidades. Los jueces o juezas de paz serán elegidos o elegidas por votación universal, directa y secreta, conforme a la ley.
La ley promoverá el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios alternativos para la solución de conflictos.”
(…Omissis…)
Con la entrada en vigencia de la nueva ley especial inquilinaria de viviendas como lo es la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es de observar que las relaciones contractuales en las que entre (sic) las partes contratantes surja alguna diferencia que deba ser conocida y decidida por la jurisdicción y procedimiento ordinario, ha de señalarse que la resolución de dicha controversia de modo alguno resultaría de manera expedita, ya que dicha ley especial prevé que para ocurrir ante las instancias judiciales competentes, deberá la parte que se sienta vulnerada en su derecho, en primer lugar ocurrir a un procedimiento administrativo previo para luego ocurrir al procedimiento judicial establecido en la propia norma, el cual a su vez de modo alguno establece lapsos e incidencias más expeditos que los contenidos en la legislación derogada para los arrendamientos de viviendas, lo cual pudiese resultar a su vez contrario a los principios de simplificación, uniformidad, eficacia y brevedad de los procesos consagrado en el artículo 257 de nuestra Carta Magna, ello además de contrastar con el principio de tutela judicial efectiva.
(…Omissis…)
De la ley especial bajo examen se observa el siguiente articulado:
Artículo 27. “La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.
En ejercicio del poder público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que sirvan de excusa órdenes superiores”.
Sometimiento a la jurisdicción judicial.
Artículo 55. “Los contratos de arrendamiento quedan sometidos a la jurisdicción judicial donde se encuentre el inmueble”.
Artículo 94. “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
De las normas antes transcritas, su interpretación e inteligencia podrían dar a entender que de modo alguno las relaciones contractuales de arrendamiento sobre viviendas pueden ser sometidas a medios alternativos de resolución de conflictos, conciliación mediación y arbitraje, lo cual pudiera contrariar lo dispuesto en las normas constitucionales señaladas inicialmente en este capítulo, debiendo las partes de un contrato de arrendamiento sobre vivienda que deban resolver cualquier diferencia entre ellas, dirimirlas ante la jurisdicción ordinaria, ante los tribunales competentes por el territorio del lugar donde se encuentre el inmueble.
Ante las consideraciones anteriores sobre el particular la consulta y solicitud de interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Ha de interpretarse los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que las partes contratantes no podrán de modo alguno prever cláusulas mediante las cuales sometan a medios alternativos de resolución de conflicto cualquier eventual controversia?
2.- ¿Vulneran los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las disposiciones de rango constitucional que propenden a la adopción de medios alternativos de resolución de conflictos como elemento que constituye el Sistema de Justicia de la República?
3.- Ante la existencia de relaciones contractuales de arrendamiento para vivienda, suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en las que las partes previeron someter a medios alternativos de resolución de conflictos cualquier eventual controversia que entre ellos surgiera, ¿dichas convenciones quedan extintas y sin ningún efecto con la entrada en vigencia de dicho texto legal?, ¿no constituiría ello un aplicación retroactiva de la Ley, lo que vulneraría la norma contenida en el artículo 24 constitucional?...’”.

En estos términos fue expuesto el presente recurso de interpretación.
III
DE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO
          Determinada como ha sido la competencia de esta Sala de Casación Civil para conocer del presente asunto y los fundamentos del recurso, corresponde ahora pronunciarse sobre la admisibilidad de la solicitud de interpretación propuesta.
          Como se refirió en el primer capítulo, el artículo 31 numeral 5 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia establece las competencias afines a cada una de la Salas que integran el Máximo Tribunal de la República, y figura particularmente en el mencionado numeral 5 eiusdem, conocer de las demandas de interpretación acerca del alcance e inteligencia de los textos legales.
          Además, la disposición anterior consagra los requisitos primarios de admisibilidad del recurso, como son los siguientes: debe tratarse efectivamente de un texto de rango legal y que el conocimiento del recurso en cuestión no signifique una sustitución del mecanismo, medio o recurso previsto en la ley para dirimir la situación sometida a interpretación.
No obstante, los requisitos exigidos por el legislador para la admisión y la tramitación del recurso de interpretación, esta Sala Casación Civil mediante sentencia N° 745, de fecha 11 de diciembre de 2009, expediente N° 2009-000500, caso: recurso de interpretación relacionado con la Ley de Propiedad Horizontal, acogió los requisitos definidos vía jurisprudencial por la Sala Político Administrativa en sentencia N° 708 de fecha 22 de mayo de 2002, reiterada en sentencia N° 2134 del 27 de septiembre de 2006, caso: Concejales del Municipio Los Salías del estado Miranda. En este sentido, además de las exigencias identificadas en la norma –antiguo artículo 5°, aparte 52 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, hoy en día artículo 31, numeral 5- resulta importante constatar otros requisitos de admisibilidad fundamentales como son:
1) Legitimación para recurrir, así como la necesidad de que el recurso sea planteado frente a un caso concreto o específico; 2) La interpretación solicitada debe versar sobre un texto legal, aun cuando el mismo no establezca expresamente la posibilidad de interpretación de sus normas; 3) Debe precisarse el motivo de la interpretación; 4) Esta Sala no debe haber emitido con anterioridad un pronunciamiento sobre el punto a interpretar sometido a su conocimiento y, de haberlo hecho, que con la nueva interpretación no sea necesario modificar el criterio sostenido; 5) La interpretación que se solicita no puede perseguir la sustitución de los recursos procesales existentes, ni obtener una declaratoria con carácter de condena o constitutiva; 6) Que no se acumule a la pretensión otro recurso o acciones de naturaleza diferente, incompatibles, excluyentes o contradictorias; y, 7) El objeto de la interpretación no debe pretender la obtención de una opinión previa del órgano jurisdiccional para la solución de un caso concreto que esté siendo conocido por otro tribunal, bien sea entre particulares o entre éstos y los órganos públicos…”.

          Como puede observarse, el precedente jurisprudencial antes relacionado es también aplicable cuando se trate de recursos de interpretación o consultas interpuestas ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, razón por la cual para la admisión del recurso de interpretación o consultas deberán ineludiblemente examinarse no sólo los requisitos previstos en el artículo 5 ordinal 52 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia derogada, actualmente consagrado en el artículo 31, numeral 5, de la ley vigente, sino también aquellos establecidos por vía jurisprudencial, previamente señalados. Más aún cuando de una revisión detallada de la referida norma se puede evidenciar que además de contener supuestos generales de admisión para el ejercicio de cualquier acción que se presente ante este Tribunal Supremo de Justicia, regula supuestos esenciales para la posterior resolución de la solicitud o recurso interpuesto.
Con base en lo antes expuesto, esta Sala de Casación Civil pasa a revisar si, en el caso bajo estudio, están dados los requisitos necesarios para su admisibilidad, para lo cual toma en cuenta el escrito presentado el 19 de junio de 2012 el cual riela inserto a los folios 1 al 33, y, a tal efecto, observa:
Respecto al primero de los extremos requeridos, relativo a la legitimación para recurrir y a la necesidad de que la petición o solicitud sea planteada frente a un caso concreto al cual debe circunscribirse la labor interpretativa, restringiéndola a aquellos casos en que esté demostrada la existencia de un interés jurídico que ha de ser personal y directo, la Sala observa en el presente caso, que la solicitud de interpretación ha sido propuesta por el ciudadano Gerardo A. Quintero, por intermedio de su apoderado, abogado Roberto Hung Cavalieri, indicando que “…es parte en una relación contractual de arrendamiento, en condición de arrendatario sobre un inmueble constituido por una parte acondicionada como apartamento, que a su vez es parte integral de la Qta. Mercedes ubicada en la Calle Lomas de Maturín de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, Estado Miranda…(Omissis)…Tal como consta de la escritura de fecha 28 de septiembre de 2009, la cual se encuentra anotada bajo el N° 97 de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, con la que se da inicio a la relación contractual se fijó una duración originaria de seis meses, luego procediéndose a diversas prórrogas que se acordarán de manera privada entre las partes, resultando pues como único arrendatario del bien…”.
Como puede observarse, el recurso de interpretación respecto de los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cumple con los requisitos de legitimación para recurrir y muestra la necesidad de que la petición o solicitud sea planteada frente a un caso concreto, teniendo el recurrente el carácter de arrendatario, lo cual pone de manifiesto el interés legítimo, personal y directo en la interpretación del contenido y alcance de las normas indicadas, así como la vinculación del recurso con el caso concreto que se propone.
En cuanto al segundo requisito, la Sala constata que el mismo está satisfecho, toda vez que la interpretación que se solicita recae sobre normas de rango legal, específicamente sobre el contenido y alcance de los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En cuanto al tercer requisito, es decir, que conste el motivo de la interpretación, la Sala observa que la parte interesada expresa “…son extensivas pues al presente particular las consideraciones de hecho y de derecho del numeral anterior en cuanto al principio de irretroactividad de la ley, ya que está dando consecuencias jurídicas a situaciones anteriores que tuvieron origen y ejecución contractual bajo la vigencia de un régimen jurídico anterior, con lo que mal podría aplicarse a relaciones contractuales suscritas con anterioridad a la nueva norma vigente desde noviembre de 2011 y el efecto real de cómo una norma que transgreda el principio de irretroactividad de la Ley lejos de propender a la seguridad jurídica, atenta en su contra…”.
De lo anterior, queda claro el motivo de la interpretación, cual es, determinar el contenido y alcance de los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines de establecer la correcta inteligencia del alcance y contenido de estas normas sustantivas, que regulan la relación arrendaticia de la cual el solicitante es parte.
En este punto, la Sala de Casación Civil debe hacer una distinción en cuanto al sentido y alcance del presente recurso de interpretación.
Por una parte, el solicitante requiere de la Sala un pronunciamiento en torno a la aplicabilidad de estas normas, en cuanto a si rigen las relaciones arrendaticias surgidas con anterioridad y que aún estaban vigentes para el momento en que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda fue promulgada.
Sobre este particular, la Sala de Casación Civil considera válido el sentido y propósito del requerimiento interpretativo, pues se busca determinar el alcance y contenido de estas disposiciones legales, y así verificar si rigen hacia el futuro o regulan aquellas relaciones arrendaticias preexistentes para el momento de entrada en vigencia de la Ley.
Pero, en cuanto al segundo punto de constante requerimiento por parte del solicitante, pretendiendo un pronunciamiento por parte de la Sala de Casación Civil que determine si estas disposiciones legales quebrantan el principio de irretroactividad de la ley consagrado en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe señalarse que tal pedimento extralimita el sentido y propósito del recurso de interpretación, pues la Sala de Casación Civil, en un determinado caso, podría examinar la posibilidad del control difuso y desaplicar una norma por considerar que contraríe el texto constitucional, pero tal conducta de la Sala sólo se podría justificar para un caso concreto y con alcances restringidos para esa situación jurídica.
Pero en el caso del presente recurso de interpretación, donde no hay un problema concreto bajo análisis, sino que, se solicita un pronunciamiento general y abstracto que determine si estas normas de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda contrarían expresamente el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituiría, en forma vedada, un análisis propio de un recurso de nulidad por inconstitucionalidad, que solo compete conocer y decidir a la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal. Así se decide.
Por estas razones, en cuanto a la solicitud de pronunciamiento por parte de esta Sala de Casación Civil, sobre la eventual irretroactividad de algunas disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que podrían quebrantar lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe determinarse la inadmisibilidad del recurso de interpretación en cuanto a este segmento de las interrogantes, que en forma repetida el solicitante manifiesta a lo largo de su escrito, por cuanto ello encierra de un modo vedado, el contenido de un recurso de nulidad por inconstitucionalidad que solo corresponde a la Sala Constitucional conocer, por aplicación del artículo 336, cardinal 1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela el cual establece, como atribución de la referida Sala, “...[d]declarar la nulidad total o parcial de las leyes nacionales y demás actos con rango de ley de la Asamblea Nacional, que colidan con esta Constitución…”.
En ese mismo sentido, el artículo 25 en su cardinal 1 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone que corresponde a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia “...declarar la nulidad total o parcial de las leyes nacionales y demás actos con rango de ley de la Asamblea Nacional, que colidan con la Constitución de la República…” (destacado agregado).
En razón de lo anterior, esta Sala de Casación Civil no se pronunciará en torno al requerimiento del solicitante relativo a la supuesta irretroactividad de varias disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.
          Ahora bien, continuando con el análisis sobre la admisibilidad del recurso, en relación con el requisito atinente a la ausencia de pronunciamiento sobre el punto a interpretar, esta Sala advierte que el mismo no ha sido objeto de examen detallado a propósito de un recurso de interpretación.
Por lo tanto, no existe pronunciamiento anterior de la Sala, en relación con la interpretación de los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En relación con el quinto requisito exigido para conocer del recurso, en el sentido que la interpretación que se solicite no puede perseguir de ningún modo, la sustitución de los recursos procesales existentes, ni obtener una declaratoria con carácter de condena o constitutiva, esta Sala advirtió que solo podrá admitirse la interpretación formulada en cuanto a la aplicación del texto legal, determinando si debe regir para aquellas relaciones arrendaticias surgidas antes de la promulgación de la ley, pero aún vigentes para el momento en que fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
En este sentido, debe entenderse que esta fracción del recurso de interpretación es ejercida en forma autónoma, sin que medie alguna intención de acumulación a otros recursos o acciones de distinta naturaleza, excluyentes o contradictorias entre sí.  Por esta razón, la Sala encuentra satisfecho el sexto requisito exigido.
No así respecto al pedimento de interpretar si las normas antes identificadas, quebrantan el principio de irretroactividad de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 24, por las razones antes expresadas.
Tampoco ve posible la Sala de Casación Civil, por las razones indicadas, un análisis sobre el posible quebrantamiento de los artículos 253 y 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por parte de los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo que se refiere a las cláusulas de arbitraje y demás medios alternativos de resolución de conflictos. Así se decide.
Finalmente, en relación con la imposibilidad de que la respuesta dada al recurso de interpretación, pudiera implicar una opinión previa o adelanto de criterio de fondo al órgano jurisdiccional para la solución de algún caso en concreto, la Sala observa que no se ha encontrado evidencia de algún proceso judicial donde la parte se vea involucrada en contienda arrendaticia alguna.
Por consiguiente, visto que una fracción del recurso de interpretación cumple en forma concurrente con los requisitos que en criterio de la jurisprudencia de este Alto Tribunal resultan necesarios para su admisibilidad, esta Sala procede a determinar el contenido y alcance de los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El solicitante como se indicó anteriormente, interpone el recurso de interpretación respecto de diversas normas de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Al respecto, procederá la Sala a responder los requerimientos del solicitante, punto por punto, en los siguientes términos:
Disposición transitoria quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Quinta: “Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.”

El solicitante, plantea una interpretación sobre el rango de aplicabilidad de la referida disposición que faculta a los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, a su adquisición.
Ante esta norma, el solicitante formula las siguientes interrogantes:
1.- ¿Cuál es el alcance e inteligencia de la norma contenida en la disposición transitoria quinta, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de Irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa plausible?”.

Sobre este particular, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones señaladas.
Seguidamente, el solicitante expresa:
“2.- ¿Deben los arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento por tiempo superior a veinte años, ofrecer en venta a los arrendatarios los bienes arrendados, independientemente a la duración de la relación contractual para la época de entrada en vigencia de la ley?

Al respecto, la Sala de Casación Civil debe señalar que el artículo 6 de la Ley establece:
Artículo 6. “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”.

De la lectura del citado artículo 6, se desprende la intención del Legislador, de aplicar el contenido de la ley a todas las relaciones arrendaticias que se encuentren activas para el momento de entrada en vigencia del texto legal. El carácter de orden público y el obligatorio cumplimiento, no dejan margen de duda sobre la aplicabilidad de estas disposiciones legales no solo para aquellas relaciones arrendaticias que se susciten con posterioridad a la Ley, sino también aquellas que coexistan para el momento de su promulgación.
La Sala de Casación Civil, a través de la sentencia de fecha 11 de mayo de 2012, N°  RI-000313,  exp. N° 2012-050, caso: demanda de interpretación interpuesta por el ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi, sobre la Primera Disposición Transitoria de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue declarada inadmisible por tratarse de normas de carácter procesal y no sustantivo; sin embargo, la Sala hizo el siguiente pronunciamiento en el capítulo de la competencia de la Sala para conocer de la solicitud de interpretación:
“Realizadas las anteriores consideraciones, esta Sala observa, que en el presente caso se demanda la interpretación de la Primera Disposición Transitoria de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual establece lo siguiente: “…Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley…’.
Ahora bien, la referida ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente ‘….con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y garantía plena de este derecho a toda la población (…) promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia…”. (Artículo 1° de la mencionada ley).
Es de resaltar, que la mencionada ley, no sólo contiene disposiciones de carácter sustantivo, dirigidas a regular las relaciones arrendaticias y sub-arrendaticias, en razón del interés público general, social y colectivo de toda la materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión habitación o residencia (artículo 2 del texto in comento), sino que también incluye normas destinadas a regir la actividad administrativa y jurisdiccional de los organismos llamados a conocerla.
Ahora bien, esta Sala considera que la competencia para conocer de la presente demanda de interpretación corresponde a esta Sala de Casación Civil, ya que, de conformidad con lo dispuesto en el referido numeral 6 del artículo 266 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el numeral 5 del artículo 31 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y, los criterios jurisprudenciales supra transcritos, la  potestad de interpretación deviene según la materia de control natural de cada Sala.
Pues, se observa que en el caso en estudio, el demandante solicita la interpretación de la Primera Disposición Transitoria de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual es una norma de rango legal que regula un aspecto procesal, como lo es la aplicación de la referida ley a los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, los cuales continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De tal modo, que es innegable que uno de los aspectos procesales que regula la referida ley, es la aplicación inmediata de la ley procesal a los procedimientos en curso, ya sean éstos administrativos o judiciales, pues, las leyes de procedimiento se aplican desde el mismo momento de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, conforme a lo establecido en los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y, 9 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la aplicación de las disposiciones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenada en la Primera Disposición Transitoria, no sólo se deben aplicar a los procedimientos administrativos que estén en curso, cuyo conocimiento y aplicación correspondería a la administración pública, mediante los órganos con competencia en la materia, sino que también las disposiciones de la referida ley se deben aplicar a los procedimientos judiciales que estén en curso, los cuales vienen siendo conocidos por los tribunales con competencia civil ordinaria, razón por la cual, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal, es el órgano jurisdiccional competente por la materia para resolver la presente demanda de interpretación”. (Resaltado de la Sala de Casación Civil).

          De acuerdo al criterio expuesto por la Sala de Casación Civil en la sentencia antes citada, las disposiciones procesales contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se aplican en forma inmediata “...a los procedimientos en curso, ya sean éstos administrativos o judiciales, pues, las leyes de procedimiento se aplican desde el mismo momento de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, conforme a lo establecido en los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y, 9 del Código de Procedimiento Civil…”.
          Y estas disposiciones procesales no solo se aplican en los procedimientos administrativos en curso, sino también “…las disposiciones de la referida ley se deben aplicar a los procedimientos judiciales que estén en curso, los cuales vienen siendo conocidos por los tribunales con competencia civil ordinaria…”.
          De esta forma, si se aplican las disposiciones procesales a los juicios civiles y procedimientos administrativos inquilinarios en curso, se refuerza el carácter de orden público y de obligatorio cumplimiento de estas normas, siendo aplicables a aquellas relaciones arrendaticias existentes para el momento de entrada en vigencia de la Ley.
          Para aclarar aún más el punto, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat, dictó la providencia administrativa N° 00042, de fecha 28 de marzo de 2014, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.382, mediante la cual se establecieron las normas para que los propietarios y arrendadores de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias.
          La referida providencia señala textualmente:
“…De conformidad a lo establecido en el artículo 137 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en los artículos 19 y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, en los artículos 2 y 3; en los numerales 1°, 2°, 4°, 7°, 19° y 20° del artículo 5; los artículos 6 y 16; numerales 1°, 2° y 17° del artículo 20 y la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por último el Decreto Presidencial N° 9.076 de fecha 9 de julio de 2012, publicado en la Gaceta Oficial N° 39.960 de la misma fecha.
Considerando
Que en el marco de nuestra Constitución se establece en su artículo 82, que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias y que la satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. Así mismo, establece que el estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que estas, y especialmente las de escasos recursos puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.
Considerando
Que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas es su carácter estratégico, en el marco de la garantía integral del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, así mismo, la referida legislación declaró de interés público general, social y colectivo, toda materia relacionada con el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Declarándolo de orden público y de obligatorio cumplimiento, aplicable en todo el territorio nacional.
Considerando
Que con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se estableció en su Disposición Transitoria Quinta que: ‘Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley’.
Considerando
Que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda como órgano rector en materia de arrendamientos de vivienda debe velar por el cumplimiento de los fines supremos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con el objeto de lograr su implementación progresiva, y visto que dentro de los fines supremos se encuentra la necesidad de establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visión preventiva y restitutiva, tendientes a generar que los ciudadanos y ciudadanos se abstengan de violar la Ley, debiendo cumplir y hacer cumplir las leyes
RESUELVE
ESTABLECER LAS NORMAS PARA QUE LOS PROPIETARIOS Y ARRENDADORES DE EDIFICIOS QUE TENGAN VEINTE AÑOS O MAS DEDICADOS AL ARRENDAMIENTO LOS OFERTEN EN VENTA A SUS ARRENDATARIOS O ARRENDATARIAS.

CAPÍTULO I
NORMAS GENERALES
Artículo 1. Las presentes normas tienen por objeto establecer el régimen especial para que los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias”.
Artículo 2. Los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores deberán ofertar en venta a sus arrendatarios o arrendatarias en un lapso de sesenta (60) días hábiles a partir de la entrada en vigencia de las presentes normas. La oferta de venta a que hace referencia el presente artículo deberá hacerse de conformidad a lo establecido en el Título VI, De la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, Capítulo I, De la Preferencia Ofertiva, de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.
Artículo 3. El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores que no dé cumplimiento a lo establecido en la presente Providencia Administrativa será multado con Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.) por cada unidad de vivienda que no oferte, multa que deberá cancelar en un lapso de cinco días hábiles una vez se determine el incumplimiento”.
Artículo 4. En el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no cancele la multa de conformidad a lo establecido en el artículo anterior se le considerará reincidente y se le doblará en valor de la multa, la cual deberá cancelar en un lapso de cinco días hábiles”.
Artículo 5. En el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no cancele la multa de conformidad a lo establecido en los artículos 3 y 4 de la presente Providencia Administrativa, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda considerará como título ejecutivo el acto administrativo que determine la reincidencia y solicitará ante los tribunales competentes el embargo ejecutivo correspondiente sobre el inmueble o inmuebles objeto de las multas”.
Artículo 6. El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores, a los fines de solicitar el Justo Valor deberá hacerlo por escrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y su escrito deberá estar acompañado de:
1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre la Relación de Arrendamiento.
2. Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
3. Planilla de características del inmueble, la cual deberá descargar en la siguiente página de internet www.minvih gob.ve/sunavi.
4. Documento de Condominio del edificio.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble.
7. Fotografías de las cuatro (04) fachadas, de los ascensores, de los ductos de basura, de las escaleras de acceso de cada piso, de los bajantes de basura de cada piso, de los sótanos en caso de existir, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel fotográfico de con fecha de impresión no mayor a dos (02) meses de la fecha de su presentación”.
Artículo 7. El procedimiento para determinar la infracción de lo contenido en la Presente Providencia Administrativa será el establecido en el Capítulo VIII, Del Procedimiento Sancionatorio, del Reglamento de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.
Artículo 8. La presente Providencia Administrativa entrará en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Comuníquese y Publíquese…”.

De la lectura de la transcrita providencia administrativa, queda claro que las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se aplican incluso para aquellas relaciones arrendaticias activas y surgidas con anterioridad al momento de entrar en vigencia la citada Ley.
En razón de lo expuesto, la Sala de Casación Civil debe señalar, que la disposición transitoria quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se aplica también para aquellas relaciones arrendaticias que hayan surgido con anterioridad a la promulgación de la ley, y puedan ser subsumidas dentro del supuesto de hecho de la norma.
Artículo 137 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Esta disposición legal establece un descuento por parte del propietario del inmueble destinado a vivienda, en cuanto al precio de venta estipulado. Dispone la norma:
Artículo 137. “El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones:
1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2. Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3. Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4. Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario que por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente ley…”.

Ante esta norma, el solicitante formula las siguientes interrogantes:
1.- ¿Cuál es el alcance e inteligencia de la norma contenida en el artículo 137 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de Irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa plausible?”.

Sobre este particular, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones señaladas.
Segunda interrogante:
2.- ¿Deben los arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento aplicar el descuento señalado en dicha norma al precio a las preferencias ofertivas tomando en cuenta para tal cálculo la duración de la relación arrendaticia existente con anterioridad a la promulgación y entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda?.

          Por la razones explicadas en al análisis de la disposición transitoria quinta, la respuesta debe ser afirmativa. La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 137, se aplica también para aquellas relaciones arrendaticias activas y surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley. Por ello, debe tomarse en cuenta para el cálculo del descuento, también la duración de la relación arrendaticia existente con anterioridad a la entrada en vigencia de dicha Ley.
Artículo 68. y disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

          Disponen estas normas:
Artículo 68. “El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
No se considera en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y este no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que este se encuentre operativa”.

Por su parte, la disposición transitoria novena de la Ley, señala:
“…Disposiciones transitorias:
(…Omissis…)
Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.
Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y el 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador”.

Ante estas disposiciones, el solicitante formula las siguientes interrogantes:
1.- ¿Cuál es el alcance e inteligencia de la norma contenida en la disposición transitoria novena, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de Irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa plausible?”.


Sobre este particular, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones señaladas.
Continúa señalando el solicitante:
“Es de destacar que con el referido articulado, se elimina de las instituciones arrendaticias de vivienda, el pago por consignación como procedimiento liberatorio válido por parte de la arrendataria ante la negativa, expresa o tácita, de la arrendadora en recibir dicho canon, o como es usual observar en el foro, ante la indeterminación y falta de localización del arrendador.
No obstante ello, la Disposición Transitoria Novena de la Ley, se dirige a las partes que se encuentran sujetas a dicho procedimiento judicial consignatorio, señalando que dentro del año siguiente a la entrada en vigencia de la Ley, deberán adecuar dichos pagos conforme a lo establecido en el artículo 68, esto es, la apertura de la cuenta por parte de la arrendadora, y que transcurrido dicho año sin haberse procedido a retirar lo consignado, tales cantidades de dinero (que refiere el texto como recursos), serán destinadas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Aquí nuevamente encontramos contradicción en la interpretación y alcance que haya de dársele a las referidas normas, toda vez que su redacción no atiende debidamente a las instituciones propias del derecho inquilinario y siquiera a las de derecho común, pudiendo resultar transgresoras del principio de irretroactividad de las Leyes.
Es de señalar que los procedimientos de consignaciones arrendaticias que actualmente cursan ante los juzgados de la República y en especial en el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, han sido efectuados conforme al artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tiene como presupuesto para ello que expresa o tácitamente el arrendador rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida.
Señala el artículo 52, que en caso de existencia de alguna acción judicial entre los contratantes, el arrendador podrá retirar y disponer de dichas sumas de dinero sin que ello signifique renuncia o desistimiento de la acción intentada, salvo que la misma haya sido fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
En este estado bien podríamos afirmar y concluir que el procedimiento de pago por consignación arrendaticia no es más que una especie dentro de la institución del género de oferta real y depósito, procedimiento previsto en el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, siendo el primero, el de consignación arrendaticia, especial, expedito y atendiendo a la naturaleza de pagos sucesivos.
Ante el presupuesto para la procedencia de la consignación arrendaticia como lo es el rehusarse el arrendador a recibir el pago, hemos de entender que en la gran mayoría de los expedientes existentes, por no decir casi su totalidad, existe contención entre las partes, diferencias entre ellas que han dado pie a que la arrendataria ocurra a dicho procedimiento especial y que ha conformado desde hace mucho institución propia inquilinaria en nuestro ordenamiento jurídico, ello aunque muchas veces no hayan sido intentadas la acciones judiciales, de cumplimiento, resolución o desalojo que a bien tengan las partes, bien porque están a la espera de una mejor solución o el ir preparando la documentación necesaria para intentarlas.
Observamos pues, como el legislador y no faltarán sectores que podrán señalar que sin haber sometido a mayor profundo examen la incidencia de normas como las referidas, por una parte elimina del todo el procedimiento consignatorio y obliga al arrendador a retirar unas sumas de dinero, haciéndolo incurrir en aceptación y convalidación de pagos que pudieron haber resultados mal efectuados y sin efectos liberatorios; o por otra parte, ignorando el destino de aquellos casos de acciones judiciales que se encuentran en curso y cuyo fundamento es la falta de pago y el arrendador no ha procedido a retirar las sumas para no incurrir en su aceptación y convalidación, ¿perderá también dichas sumas depositadas a su favor si no procede a retirarlas en el término del año señalado en la norma?.
Dirige pues el legislador la disposición transitoria novena a situaciones de hecho y de derecho suscritas y ejecutadas con anterioridad, sin que exista una consecuencia favorable para el arrendatario, tampoco para el arrendador con dichas normas, pero aún de forma alguna colabora con la promoción de relaciones de arrendamiento.
Señalan las normas sustantivas de la Ley que todos los contratos de arrendamiento deberán ser otorgados de manera auténtica en tres ejemplares con indicación expresa de la cuenta bancaria donde haya de efectuarse los pagos de los cánones, pero es que acaso no ha existido, existen y existirán relaciones contractuales de arrendamiento verbales, o es que con la entrada en vigencia de la Ley el arrendamiento pasó de ser un contrato consensual para ser un contrato formal como lo es la hipoteca ¿qué ocurrirá cuando en una relación contractual de arrendamiento no exista una cuenta donde el arrendatario pueda pagar el canon de arrendamiento? ¿podrá el arrendatario abrir por el arrendador una cuenta bancaria?, resulta que al haberse eliminado el procedimiento propio liberatorio de dicha obligación y toda vez que la disposición final segunda señala que a las situaciones no previstas les será aplicadas las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, en caso de rehusarse el arrendador a recibir el canon y ante la existencia de una cuenta o del procedimiento consignatorio, deberá éste ocurrir pues al procedimiento de oferta real y depósito previsto en el artículo 819 del Código Adjetivo.
Hechas las consideraciones anteriores es por lo que la consulta y solicitud de interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
 (…Omissis…)
2.- ¿En los casos de existencia de causas judiciales fundamentadas en falta de pago, de retirar las sumas consignadas a favor de los beneficiarios constituye convalidación de los pagos? (Resaltado de la Sala).

          Respecto a esta última pregunta, la Sala de Casación Civil debe exponer lo siguiente:
          La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su disposición derogatoria única, expone:
“Disposición Derogatoria.
Única. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”.

          El mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, establecía en sus artículos 51 y 52 lo siguiente:
Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión  de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”.

Como puede observarse, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, derogó las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario de fecha 7 de diciembre de 1999, entre ellas, los artículos 51 y 52 del referido decreto-ley.
De esta forma, la disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece expresamente que los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.
La antes transcrita disposición transitoria novena, establece un plazo de un año para que los sujetos de la relación arrendaticia que se encontraban sujetos al procedimiento de consignación judicial de pago, se adaptaran a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De esta forma, el cumplimiento de la norma por parte de estos sujetos de la relación contractual, no puede considerarse una aceptación o convalidación de ninguna situación jurídica desfavorable. Simplemente constituye una conducta impuesta por la norma, adecuándose a lo dispuesto por el Legislador. No puede entenderse una renuncia a algún derecho o la tácita aceptación o reconocimiento de alguna pretensión de su contraparte.
3.- ¿En los casos de contratos verbales o cuando no exista cuenta bancaria específicamente indicada para efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, en caso de rehusarse los arrendadores, tácita o expresamente, en recibir los cánones ante la eliminación e inexistencia del procedimiento de consignación arrendaticia, deben ocurrir los arrendatarios al procedimiento de oferta real y depósito para liberarse de dicha obligación?

En cuanto a la posibilidad del contrato de arrendamiento verbal, el artículo 46 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
Artículo 46. “Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley”.

A partir de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no debería haber contratos de arrendamiento verbales. Los arrendadores que hayan incumplido la formalización por escrito del contrato, se encuentran expuestos a la sanción contenida en el artículo 141 numeral 9°, el cual establece:
Artículo 141 Los infractores de la presente Ley serán sancionados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes casos y de la siguiente forma:
(…Omissis…)
9. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)”.

En este mismo orden de ideas, el Decreto N° 8.587 de fecha 12 de noviembre de 2011, contentivo del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial la República Bolivariana de Venezuela N° 39.799, el 14 de noviembre de 2011, establece el carácter escrito de contrato de arrendamiento, cuando a título de ejemplo señala:
Artículo 5. “Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que hayan sido designados para tal fin, a tal efecto, las partes deberán presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener, entre otros aspectos:
1)  Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad, número de las cédulas de identidad o número de pasaporte de las personas suscribientes, así como, indicación del carácter con que actúan. (Omissis)”.

Continúa señalando el Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 9 lo siguiente.
Artículo 9. “En un lapso no mayor de quince (15) días hábiles a la protocolización del contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública o Registro con funciones notariales, el arrendador del inmueble deberá consignar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, copia certificada del contrato de arrendamiento, a los fines de que el mismo sea incorporado al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El arrendador que no de cumplimiento a lo establecido en el presente Artículo se le sancionará a tenor de lo indicado en los artículos 22 y 24 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.

          Está clara la imposibilidad legislativa de permitirse el arrendamiento verbal de acuerdo a las normas citadas.
          Continúa manifestando el solicitante que “…en caso de rehusarse los arrendadores, tácita o expresamente, en recibir los cánones ante la eliminación e inexistencia del procedimiento de consignación arrendaticia, deben ocurrir los arrendatarios al procedimiento de oferta real y depósito para liberarse de dicha obligación
          La respuesta a esta interrogante debe ser que los arrendadores no pueden negarse al cumplimiento del artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que expresamente establece que el pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
          En el caso de aquellas relaciones arrendaticias que venían siendo objeto del procedimiento de consignación judicial de pagos, de no adecuarse al plazo de un año establecido en la disposición transitoria novena, se aplica el lapso de prescripción para retirar lo consignado, ocasionando que estos recursos sean destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
          La Sala de Casación Civil no ve posibilidad alguna de intentar un procedimiento distinto al establecido en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como el de la oferta real y depósito que plantea el solicitante.
Artículos 44 y 45 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Plantea el solicitante del recurso de interpretación lo siguiente:
“4.- De la prohibición de subarrendamiento y la obligación de formalizar las relaciones anteriores.
Señala el artículo 44 de la Ley recientemente publicada:
Artículo 44. “Queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato. Los infractores o infractoras de esta disposición, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución de contrato”.
Como resulta de manera inequívoca de la redacción de dicha norma, es del todo contrario a la Ley, los subarrendamientos y cesiones de los contratos celebrados sin autorización expresa y por escrito del arrendador, prohibición que no se instituye con la entrada en vigencia de este texto legal, sino que la misma también estaba prevista en la norma derogada e incluso textos anteriores.
(…Omissis…)
Se aprecia como una conducta y supuesto de hecho prohibidos en la legislación derogada, se mantiene también contraria a la ley en el nuevo texto legal, no obstante, el artículo siguiente (sic) la ley que mantiene la prohibición de celebración de subarrendamientos y de cesión salvo que sea expresamente y por escrito autorizado por el arrendador, el artículo 45, impone la obligación a los arrendadores para la entrada en vigencia de la Ley y que dichas relaciones contractuales hayan sido cedidas o celebrados subarrendamientos, reconocer tales relaciones contractuales, reza el mencionado artículo 45:
Artículo 45: “El arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido subarrendados o dados en cesión, sin la autorización expresa y escrita del arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, está en la obligación de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en los términos establecidos de común acuerdo sin menoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigüedad de permanencia en el inmueble deberá ser reconocida por el arrendador, previa certificación, mediante documento público o privado”.
Muy difícilmente podrá verificarse de norma alguna que pretenda aplicación retroactiva como la antes transcrita, la cual no solamente dispone expresamente que es de aplicación obligatoria a situaciones con anterioridad a su entrada en vigencia ‘antes de la entrada en vigencia de la presente Ley’, sino que pretende que sea convalidada y reconocida una situación que con una norma anterior estaba prohibida y no generaba derecho alguno, situación que todavía se constituye una práctica contra la propia Ley, todo lo cual resulta inaplicable y por demás incongruente con el principio constitucional de prohibición de irretroactividad de la Ley.
(…Omissis…)
Ante las consideraciones anteriores sobre el particular la consulta y solicitud de interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Cuál es el alcance e inteligencia de la norma contenida en los artículos 44 y 45, en especial este último, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones  contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa plausible?.
2.- ¿En los casos de existencia de relaciones contractuales de subarrendamiento o cesión de contrato de arrendamiento que no hayan contado con la autorización expresa y por escrito de los arrendadores y que existan acciones judiciales fundamentadas en ello, automáticamente deja de existir la causal de resolución contractual?.
3.- ¿Puede la norma prevista en el artículo 45, otorgar validez alguna a actas cuyo fundamento jurídico vigente para el momento en que se estableciera que son nulos, atribuirle efectos válidos? Si fueron nulos ¿Cómo pueden entonces generar algún efecto o derecho?”.

De la transcripción anterior, se observa que el solicitante formula las siguientes interrogantes:
1.- ¿Cuál es el alcance e inteligencia de la norma contenida en los artículos 44 y 45, en especial este último, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones  contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa plausible?
Sobre este particular, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones señaladas.
2.- ¿En los casos de existencia de relaciones contractuales de subarrendamiento o cesión de contrato de arrendamiento que no hayan contado con la autorización expresa y por escrito de los arrendadores y que existan acciones judiciales fundamentadas en ello, automáticamente deja de existir la causal de resolución contractual?

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil debe señalar lo siguiente:
          1.- Situación del subarrendamiento sin autorización del arrendador, y este último demandó la resolución del contrato por este motivo, antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
Antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se encontraba vigente el artículo 15 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, el cual señalaba:
Artículo 15: “Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”. (Resaltado de la Sala).

Si el arrendatario subarrendó sin autorización expresa del arrendador, este último podía eventualmente demandar la resolución de contrato amparado en el artículo 15 antes transcrito.
De existir una demanda bajo esta pretensión resolutoria, introducida con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe entenderse que la parte actora adecuó su demanda a la disposición normativa que para ese momento sostenía su pretensión procesal y un cambio posterior en el texto legal, no puede afectarla.
Si la causal resolutoria existía para el momento de introducción de la demanda, esta situación se mantiene y no se ve afectada por el cambio posterior en la Legislación.
2.- Situación del subarrendamiento sin autorización del arrendador, y este último NO demandó la resolución del contrato por este motivo, entrando posteriormente en vigencia la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
En este último caso, se aplica lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, donde  el arrendador “…está en la obligación de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en los términos establecidos de común acuerdo sin menoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigüedad de permanencia en el inmueble deberá ser reconocida por el arrendador, previa certificación, mediante documento público o privado…”.
Seguidamente, el solicitante plantea una tercera interrogante:
3.- ¿Puede la norma prevista en el artículo 45, otorgar validez alguna a actas cuyo fundamento jurídico vigente para el momento en que se estableciera que son nulos, atribuirle efectos válidos. Si fueron nulos ¿Cómo pueden entonces generar algún efecto o derecho?

La Sala de Casación Civil debe señalar que la respuesta a esta interrogante está, en determinar si el arrendador, ante el subarrendamiento sin su autorización y estando vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, intentó o no la demanda por resolución de contrato, al haberse incumplido lo dispuesto en el citado artículo 15.
Si el arrendador no intentó la referida demanda, y luego entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe formalizar la relación arrendaticia con “…las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda…”.
En cambio, si el arrendador intentó la demanda por resolución de contrato, fundada en la situación de subarrendamiento no autorizado, la causal resolutoria permanece incólume a pesar de la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y de ser comprobado debidamente tal incumplimiento del contrato, deberá ser declarado resuelto  en consecuencia.
Artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De acuerdo a lo expuesto por el solicitante del recurso de interpretación, las disposiciones contenidas en los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, impedirían que las relaciones contractuales de arrendamiento de vivienda puedan ser sometidas a medios alternativos de resolución de conflictos, conciliación, mediación y arbitraje, lo cual pudiera contrariar lo dispuesto en los artículos 253 y 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Continúa señalando el solicitante del recurso de interpretación, que de acuerdo a los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los contratantes deben resolver cualquier diferencia entre ellos ante la jurisdicción ordinaria, debiendo ocurrir a un procedimiento administrativo previo para luego ir al procedimiento judicial establecido en la propia norma, “…el cual a su vez de modo alguno establece lapsos e incidencias más expeditos que los contenidos en la legislación derogada para los arrendamientos de viviendas, lo cual pudiese resultar a su vez contrario a los principios de simplificación, uniformidad, eficacia y brevedad de los procesos consagrado en el artículo 257 de nuestra Carta Magna, ello además de contrastar con el principio de tutela judicial efectiva…”.
Luego de esta exposición, el solicitante plantea las siguientes interrogantes:
1.- ¿Ha de interpretarse los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que las partes contratantes no podrán de modo alguno prever cláusulas mediante las cuales sometan a medios alternativos de resolución de conflictos cualquier eventual controversia?

Al respecto, la Sala de Casación Civil procede a transcribir los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Artículo 27. “La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.
En ejercicio del poder público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que sirvan de excusa órdenes superiores.”
Artículo 55. “Los contratos de arrendamiento quedan sometidos a la jurisdicción judicial donde se encuentre el inmueble.”
Artículo 94. “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

La interrogante del solicitante, centrada en los tres artículos precedentes, plantea si “… ¿las partes contratantes no podrán de modo alguno prever cláusulas mediante las cuales sometan a medios alternativos de resolución de conflictos cualquier eventual controversia?...”
Al respecto debe señalarse, que ninguna de las normas antes transcritas, prohíbe expresamente la posibilidad de una cláusula que permita los medios alternativos de resolución de conflictos. Sin embargo, el artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, expresamente señala:
Artículo 6. “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”.

Si estas normas son de orden público y de obligatorio cumplimiento, queda claro que el procedimiento no puede ser obviado ni sustituido por voluntad de las partes.
Continúa señalando el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
Artículo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.” (Resaltado de la Sala).

De acuerdo a lo expuesto, las disposiciones y procedimientos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no pueden ser derogadas o relajadas por acuerdos, cláusulas o estipulaciones de las partes. Una cláusula que establezca la posibilidad de evitar el procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, bajo la figura de un medio alternativo de resolución de conflictos, debe entenderse como “nula” de acuerdo al citado artículo 32eiusdem.
Este procedimiento previo, está establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece:
Artículo 94. “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias
Sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Considera la Sala de Casación Civil, que la redacción del texto de la ley no estipula ni permite la omisión del procedimiento previo establecido en el citado artículo 92, a través de una cláusula de arbitraje o cualquier otro medio alternativo de resolución de conflictos.
2.- ¿Vulneran los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las disposiciones de rango constitucional que propenden a la adopción de medios alternativos de resolución de conflictos como elemento que constituye el Sistema de Justicia de la República?.

Como se ha expresado a lo largo del presente fallo, el determinar en forma genérica y abstracta si las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vulneran o no disposiciones constitucionales, excede el ámbito interpretativo y son propias de un recurso de nulidad por inconstitucionalidad, que debe ser analizado y resuelto por la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal. Por lo tanto, la Sala de Casación Civil se abstiene de formular opinión sobre este particular.
3.- “Ante la existencia de relaciones contractuales de arrendamiento para vivienda, suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en las que las partes previeron someter a medios alternativos de resolución de conflictos cualquier eventual controversia que entre ellos surgiera, ¿dichas convenciones quedan extintas y sin ningún efecto con la entrada en vigencia de dicho texto legal?, ¿no constituiría ello un aplicación retroactiva de la Ley, lo que vulneraría la norma contenida en el artículo 24 constitucional?...”.

Aquellas relaciones arrendaticias surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y donde las partes contratantes hayan pactado algún medio alternativo de resolución de conflictos, y antes de la mencionada vigencia hayan activado el mecanismo adecuado, llámese arbitraje, conciliación u otro, continuarán el desarrollo normal del respectivo procedimiento hasta su conclusión.
Pero, si los contratantes estipularon contractualmente alguna cláusula que pretenda evitar las normas de procedimiento antes descritas, como el estipulado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y no iniciaron el procedimiento respectivo para la solución del conflicto, una vez entrada en vigencia la citada Ley, es inevitable el cumplimiento de todas las disposiciones que el texto legal establece, como por ejemplo, el procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
En cuanto a la fracción de la interrogante, referida a la falta de efecto de estas disposiciones contractuales, una vez entrada en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a: ¿…no constituiría ello un aplicación retroactiva de la Ley, lo que vulneraría la norma contenida en el artículo 24 constitucional?...”, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones señaladas.
Quedan de esta forma respondidas las interrogantes formuladas por el recurrente en interpretación, dentro de los límites propios del recurso, sin invadir la esfera de competencia de la Sala Constitucional, quien es la idónea para pronunciarse sobre la eventual y afirmada inconstitucionalidad de normas legales.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara PROCEDENTE la interpretación de los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, dentro de los límites expresados en la parte motiva de este fallo, referidos a la imposibilidad de emitir opinión sobre aspectos de supuesta inconstitucionalidad de las normas antes señaladas.
Publíquese y regístrese. Archívese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los seis (6) días del mes de mayo de dos mil quince. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

Presidente de Sala y Ponente,



________________________________
GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ

Vicepresidente,


___________________________________

LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ


Magistrada,


________________________________

YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA


Magistrada,


_____________________________
ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrada,


____________________________
MARISELA GODOY ESTABA

 

Secretario,




_______________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES


Exp. AA20-C-2013-000699



Nota: publicada en su fecha a las

 


Secretario,



Quien suscribe: Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, manifiesta su disentimiento con respecto al fondo de la decisión precedentemente consignada y aprobada por los demás Magistrados miembros de este órgano colegiado del Tribunal Supremo de Justicia, en atención al contenido y alcance del artículo 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento Interno de este Alto Tribunal, en consecuencia y en su carácter de Magistrado Vicepresidente de esta Sala de Casación Civil, salva su voto en los términos siguientes:
Conforme a la doctrina de esta Sala reflejada en sus fallos RI-179, de fecha 27 de marzo de 2007, expediente N° 2006-045; RI-313, del 11 de mayo de 2012, expediente N° 2012-050, caso: Interpretación de la Primera Disposición Transitoria de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y RI-686, de fecha 20 de noviembre de 2013, expediente N° 2013-580, esta Sala dejó establecido lo siguiente:

“…la Sala reitera el criterio fijado en sentencia N° 239, de fecha 29 de marzo de 2007, supra transcrito, en virtud del cual dejó expresamente establecido quelas normas de carácter procesal únicamente son interpretadas por el juez con motivo de la conducción del proceso y su decisión, por ende, no son susceptibles de ser interpretadas a través de la demanda de interpretación, prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.” (Destacado de lo transcrito).
De igual forma, las distintas Salas de este Máximo Tribunal del país, en su jurisprudencia reiterada han señalado lo siguiente:
“Por otro lado, la Sala deja claramente establecido que el recurso de interpretación constitucional no puede sustituir los recursos procesales existentes ni traducirse en una acción de condena, ni declarativa, ni constitutiva, por lo que si el recurrente persigue adelantar un pronunciamiento sobre un asunto planteado ante otro órgano jurisdiccional o pretende sustituir con esta vía algún medio ordinario a través del cual el juez pueda aclarar la duda planteada, el recurso deberá ser declarado inadmisible por existir otro recurso.” (Cfr. Fallo N° 238, de fecha 5 de abril de 2013. Exp. N° 2012-1340. Sala Constitucional).
“La interpretación y aplicación de las reglas que regulan el acceso a los recursos legalmente establecidos es, en principio, una cuestión de legalidad ordinaria, cuyo conocimiento compete exclusivamente a los jueces, a quienes corresponde precisar el alcance de las normas procesales.” (Cfr. Fallo N° 1142, de fecha 9 de junio de 2005. Exp. N° 2002-1316. Sala Constitucional).
“Que el recurso de interpretación no sustituya los recursos procesales existentes pues si existieren medios de impugnación la interpretación solicitada deberá declararse inadmisible.” (Cfr. Fallo N° 221, de fecha 21 de abril de 2008. Exp. N° 2008-114. Sala de Casación Penal).
“Que el recurso de interpretación no persiga sustituir los recursos procesales existentes, u obtener una declaratoria con carácter de condena o constitutiva.” (Cfr. Fallos N° 498, de fecha 10 de mayo de 2005. Exp. N° 2004-1597; N° 126, de fecha 10 de febrero de 2009. Exp. N° 2008-1723; y N° 899, de fecha 26 de julio de 2011. Exp. N° 2011-830. Sala de Casación Social).
“Que dicho conocimiento no signifique una sustitución del mecanismo, medio o recurso previsto en la ley para dirimir la situación sometida a interpretación de la Sala.” (Cfr. Fallo N° 945, de fecha 6 de agosto de 2013. Exp. N° 2011-178. Sala Político-Administrativa).
“La interpretación que se solicita no puede perseguir la sustitución de los recursos procesales existentes, ni obtener una declaratoria con carácter de condena o constitutiva.” (Cfr. Fallo N° 227, de fecha 11 de diciembre de 2012. Exp. N° 2012-102. Sala Electoral).
Por lo cual, considero que las normas contenidas en los artículos 27, 55 y 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que son de carácter procesal, pues están destinadas a establecer la competencia y jurisdicción para la interposición de las demandas, así como la obligación del agotamiento de la vía administrativa previa, hace que sea evidente la inadmisibilidad del presente recurso de interpretación.
De igual forma, considero que lo planteado por el demandante no es un problema de interpretación, sino de aplicación de las normas en el tiempo, y más concretamente, si dicha aplicación, resultaría violatoria o no del artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establece el principio de irretroactividad de la Ley.
Es por ello que, a juicio de quien suscribe, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia en lugar de declararse incompetente y declinar la competencia a esta Sala de Casación Civil, debió haber reconducido la pretensión deducida por el demandante otorgándole la correcta calificación jurídica como debió haber sido la de una demanda pretensión de nulidad por inconstitucionalidad, y asumir la competencia para el conocimiento y decisión del asunto planteado, atendiendo a la entidad de la función de protección constitucional, más atenta a los hechos o situaciones que constituyan la denuncia, que a las categorías o conceptos utilizados por los denunciantes, ya que, “como protector de la Constitución y de su aplicación en todos los ámbitos de la vida del país (...) existe el interés constitucional de que quienes pidan la intervención del poder judicial en el orden constitucional reciban efectivamente los beneficios constitucionales, sin desviaciones o minimizaciones causadas por carencias o errores en el objeto de las peticiones...” (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 8/2000, pág. 8).
De igual forma considero, que el solicitante no tiene legitimación por el sólo hecho de ser arrendatario de una parte de un inmueble y mucho menos “la vinculación del recurso con el caso concreto que se propone”, puesto que son varias y distintas las disposiciones legales que comprende, ni tiene un interés jurídico actual, legítimo, fundado en una situación jurídica concreta.
Por todo lo antes expuesto, me veo en la obligación de manifestar mi desacuerdo con la sentencia sometida a mi consideración en este caso, y por no compartir la argumentación hecha en este fallo, que fuera acogida por la mayoría sentenciadora de la Sala, en defensa de lo que considero la correcta aplicación de las leyes, salvo mi voto en la presente decisión.
Queda así expresado el voto salvado del Magistrado disidente que suscribe.
En Caracas, fecha ut-supra.

Presidente de la Sala,




____________________________
GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ



Vicepresidente-disidente,




__________________________________
LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ



Magistrada




_______________________________
YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA
Magistrada,





____________________________
ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ
Magistrada,




___________________________
MARISELA GODOY ESTABA
Secretario,




_____________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES




Exp. N° AA20-C-2013-000699.-







http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/176951-RI.000243-6515-2015-13-699.HTML













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