martes, 17 de abril de 2012

Sala de Casación Civil: Acerca de la responsabilidad extracontractual derivada de hecho ilícito, ocurrida en forma paralela a la existencia de un contrato "En el momento que la agencia inmobiliaria está vendiendo un proyecto que sabe de imposible ejecución, se está haciendo cómplice de una estafa inmobiliaria"

"...Como puede observarse, a lo largo de todo el contrato se hace referencia a los propietarios del inmueble, quienes quedarían en potestad de aceptar la oferta de compraventa por parte del comprador. Quiere esto decir, que Servicio de Bienes Raíces CIMA, C.A. (Servibien), actúa a lo largo de las cláusulas contractuales en representación de los propietarios del inmueble, entre ellos, Inversora Breisa Caraballeda., y no a título propio.


         Por tal motivo, a los efectos del contrato cuya resolución se demanda, Servicio de Bienes Raíces CIMA, C.A. (Servibien) actuó con el carácter de un mandatario en representación de los propietarios del inmueble, uno de los cuales es Inversora Breisa Caraballeda, C.A., y por lo tanto, esta última responde directamente frente al comprador, y no su mandataria. Así se decide.
         Tomando en cuenta, que en la presente denuncia se cuestiona la interpretación que del contrato hizo la recurrida, extendiendo los efectos de la responsabilidad contractual a los afirmados mandatarios, y donde esta Sala debe pronunciarse en todos los aspectos relacionados con el mandato, el alcance de la responsabilidad derivada de un contrato y aquellas responsabilidades que puedan surgir por hecho ilícito ocurrido en forma paralela a la ejecución del contrato, siempre interpretando el alcance y contenido de los artículos denunciados: 1.357, 1.359, 1.169 y 1.691 del Código Civil, debe señalarse que el simple mandato no excusa de responsabilidad a cualquier empresa Inmobiliaria, pues el incumplimiento culposo, los daños y perjuicios, que escapen a los limites del simple mandato, pueden acarrear responsabilidad individual y patrimonial por parte de la intermediaria. Por ejemplo, cuando a sabiendas o teniendo conocimiento que el proyecto habitacional que se promociona, se encuentra detenido en forma permanente y sin posibilidad cercana de continuar adelante o atravesando graves dificultades en su ejecución y retardos importantes en su entrega y, no obstante, la empresa inmobiliaria continúa vendiendo futuros apartamentos que difícilmente llegarán a culminarse o prometiendo plazos de entrega que sabe imposibles u ocultando tal información al posible comprador, tal empresa inmobiliaria incurre en hecho ilícito, paralelo al contrato de mandato o intermediación que le ha sido conferido, pues ello escapa a la ejecución posible pautada en ese acuerdo.


          El artículo 1.155 del Código Civil, establece que el objeto del contrato debe ser “…posible, lícito, determinado o determinable…”. (Resaltado de la Sala). En este tipo de situaciones graves, no cabe duda para la Sala que la empresa inmobiliaria, en sentido general, tiene responsabilidad personal, y no puede excusarse en el simple mandato y pretender que ésta sea exclusiva del propietario que vende el inmueble, pues el cliente-comprador, acude a la representante inmobiliaria confiando en que está tratando con profesionales del sector, y de esta forma, otorga su consentimiento de comprar, fundado en la palabra del agente inmobiliario.  Quiere esto decir, que este último tiene un papel crucial en la obtención del consentimiento, elemento esencial en la conformación del contrato de venta.  Si el agente inmobiliario oculta información valiosa e importante al comprador, como problemas graves en la ejecución de la obra, retardos, pasivos de la propietaria o constructora que hacen imposibles la culminación del proyecto, o cualquier otro que sea de tal importancia que el comprador, de haberlo sabido nunca hubiese contratado, en este caso la empresa inmobiliaria también es responsable de daños y perjuicios por hecho ilícito, que surgen paralelos al contrato principal.
         En el momento que la agencia inmobiliaria está vendiendo un proyecto que sabe de imposible ejecución, se está haciendo cómplice de una estafa inmobiliaria.
         Sobre la posibilidad de generarse daños y perjuicios extracontractuales en forma paralela o con ocasión a la ejecución de un contrato, esta Sala de Casación Civil se ha pronunciado en diversas oportunidades así en la sentencia de fecha 12 de agosto de 2011, Nº 417, exp. Nº 09-601, caso HYUNDAI DE VENEZUELA, C.A., contra HYUNDAI MOTOR COMPANY,bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe éste fallo, señaló lo siguiente:
“…Como puede observarse, la pretensión del demandante es por indemnización de daños y perjuicios materiales derivados de hecho ilícito. Tal hecho ilícito se habría producido en razón de la terminación abrupta de un contrato de distribución de vehículos Hyundai, luego que el demandante habría incurrido en múltiples gastos para la instalación, mercadeo, ventas y demás actividades comerciales para el cumplimiento del contrato.
 La recurrida negó la demanda, sobre la base de distintos planteamientos. El más fuerte consistió en señalar que la accionante aceptó en su escrito de demanda que a ella le correspondían los gastos de instalación, mercadeo ventas y demás actividades a los efectos de cumplir con la distribución exclusiva de los vehículos Hyundai y que todas la pruebas tendientes a demostrar esos gastos eran inútiles, pues eran actividades contractuales y la demanda era por indemnización de daño derivado de hecho ilícito o extracontractual.
Aquí hubo una imprecisión conceptual de la recurrida, pues un hecho ilícito puede producirse a raíz de un contrato. Durante la vigencia de un contrato puede generarse una conducta paralela que puede catalogarse como un hecho ilícito.
En este sentido la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 5 de febrero de 2002, en el juicio seguido por la sociedad mercantil 23-21 Oficina Técnica de Construcciones, C.A., contra las sociedades de comercio con las denominaciones mercantiles Banco Unión S.A.C.A. y Banco Hipotecario Unido, S.A., exp. 99-973, sentencia N° 72,  señaló, en cuanto al criterio favorable de reconocer el surgimiento de un hecho ilícito paralelo a la existencia de una relación contractual, lo siguiente:
‘…Para resolver, la Sala observa:
Es la denuncia clave en relación con el presente asunto. La exposición sucinta de la doctrina imperante y la cita de expositores versados en las relaciones y diferencias de la culpa contractual y la aquiliana se hace oportuna. Para De Page, las relaciones entre la responsabilidad contractual y la responsabilidad aquiliana deben tratarse por separado, porque la responsabilidad aquiliana no debe presentarse si las partes aparecen vinculadas entre sí por un contrato, ya que la cualidad de parte contratante y de tercero son incompatibles: o se es uno o se es otro. Por tanto, desde que existe un contrato, la responsabilidad de derecho común (es decir, la aquiliana) se encuentra en alguna forma novada; es rechazada por la responsabilidad contractual, que la excluye, y la cual desecha, de pleno derecho, a la responsabilidad delictual. (Tratado Elemental de Derecho Civil Belga. Tomo 2°. Pág. 846).
Josserand, al preguntarse si podía yuxtaponerse en una misma relación obligatoria las dos responsabilidades, responde: esto equivale a preguntarse si las partes contratantes son al mismo tiempo terceros. La dos condiciones de partes contratantes y de terceros son inconciliables; desde el momento en que se entra en la primera categoría se sale de la segunda; el contratante no es un tercero; y además, un contratante, no puede sumarse cualidades contradictorias que se excluyen recíprocamente; hay que elegir entre la una o la otra; la responsabilidad contractual excluye de pleno derecho a la responsabilidad delictual (Derecho Civil. Tomo II. Vol. 368). Para Giorgi, si bien el concepto jurídico de la culpa es siempre el mismo, ya que consiste en la falta de diligencia, la tradición antiquísima ha distinguido, en el derecho civil, las dos especies de culpa: la culpa contractual y la culpa no contractual o aquiliana (Teoría de las Obligaciones. Editorial Reus S.A. Tomo 2. Pág. 56).
El tratadista venezolano José Melich Orsini, -citado también por el formalizante,- enfoca el asunto desde otro ángulo. En efecto, para que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual pueda darse sería necesario que una culpa dañosa distinta se juntara a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual. Esto supondría dos condiciones: 1) que el hecho implique la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) que el daño causado por dicho hecho consista en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato. La primera condición excluye toda idea del concurso de acciones (por actividad contractual y por hecho ilícito), cuando el demandado no ha violado ningún deber distinto de sus deberes contractuales, aunque tales deberes violados no sean de los expresamente pactados sino de los que se refutan implícitos de acuerdo con el texto del artículo 1.160 del Código Civil, y ésto aunque la violación sea dolosa. La segunda idea excluye toda aplicación de las normas que regulan la responsabilidad extracontractual, cuando el daño sufrido por la víctima se limita a la pérdida de las ventajas derivadas del contrato. (Responsabilidad Contractual. Edición Marzo de 1975. Pág. 276 y ss).
Pero quizá la diferencia más notable exista desde el punto de vista de la graduabilidad de la culpa. En efecto, cuando hay un contrato precedente, pudiendo las prestaciones convenidas ser ventajosas a todos o uno solo de los contratantes, y siendo también un pacto entre estos últimos la medida de la diligencia convenida, se deduce que la culpa contractual  se dividió en grados correspondientes a la diligencia que el deudor era llamado a prestar en razón de la utilidad o del pacto. En cambio, dicha graduabilidad no es concebible en la culpa extracontractual o aquiliana, porque faltan los criterios de la correlatividad y del pacto precedente. He aquí porqué las leyes comenzando desde el texto romano hasta los últimos códigos, y la doctrina antigua y moderna, han dado acerca de la culpa contractual una multitud de reglas referentes a la graduabilidad, a diferencia de la culpa aquiliana; diferencia que explica la necesidad de tratar separadamente ambas especies de culpa (Giorgi. Ob. cit. pág 56).
La Sala, en relación con la figura jurídica que los autores denominan indistintamente “cúmulo de responsabilidades”, acumulación de responsabilidades” o “concurso acumulativo de responsabilidades”, ha expresado lo siguiente: no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito que origine daños materiales y morales, concurrentes o exclusivos (SCC. 25-6-1981. GF N° 112. 3° etapa. Vol. II. pp. 1.765 y ss).  Consecuente con esta posición doctrinaria, ha estimado como ilícito el hecho de que un banco, en el cual el actor abrió una cuenta corriente bancaria, haya devuelto cheques girados por su titular librador a pesar de existir suficiente provisión de fondos, debido dicha conducta culposa a “errores internos de dicho instituto bancario, tanto a nivel de su agencia en Valencia como a nivel central” (SCC. 19-9-1981. GF N° 113. 3° etapa. Vol. I. pp. 1.162 y ss). Igualmente,  en el caso de un contrato de aprendizaje, estimó como ilícita la conducta imprudente de un patrono al poner a manejar a un aprendiz una máquina troqueladora, a los pocos días de haber ingresado éste a la fábrica, lo cual ocasionó un accidente laboral en el cual perdió las falanges (SSC. 1-12-1983. GF N° 122. 3° etapa. Vol. II. pp 1.267 y ss). En estos dos últimos casos, es evidente que no obstante la vinculación contractual entre las partes (contrato de cuenta corriente y de aprendizaje), surgió colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato, que originó daños materiales y morales reclamados por uno de los contratantes en contra del otro. En ambos casos, coincidencialmente, la principal defensa de los demandados fue que la existencia del contrato excluía la responsabilidad extracontractual.
Aplicado al caso de autos los anteriores conceptos, las partes admiten su vinculación contractual a través de tres documentos: 1) un contrato de fideicomiso suscrito entre FONDUR y el BANCO UNIÓN, celebrado el día 22 de noviembre de 1991, en la Notaría Pública de Porlamar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 36, tomo 102, del libro de autenticaciones, acompañado marcado con la letra “B” al libelo de la demanda; 2) un contrato de servicios celebrado con fecha 01 de noviembre de 1991, entre el Banco Unión y el Banco Hipotecario Unido, anotado bajo el N° 49, tomo 59 del libro de autenticaciones, marcado con la letra “C”; y 3) otro documento, esta vez de préstamo, firmado entre la empresa mercantil actora y el BANCO HIPOTECARIO UNIDO, ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, el 16 de marzo de 1992, bajo el N° 78, Tomo 4 de los libros de autenticaciones, y luego, registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del Estado Nueva Esparta, el día 17 de marzo de 1992, bajo el N° 232 al 242, Tomo 16, Protocolo 1°, Primer Trimestre de 1992. Por tanto, es notoria la vinculación contractual entre las partes en lo relacionado con el presente asunto.
La recurrida comienza el desarrollo de su tesis sobre los actos ilícitos en el presente asunto haciéndose las siguientes preguntas:¿qué sucede cuando el contrato se utiliza como arma para obtener un fin distinto al del contrato; cuando se usa para causar daño a una de las partes del mismo o un tercero? ¿Los incumplimientos de quién así actúa deberán considerarse de naturaleza contractual o extracontractual? Y a renglón seguido continúa el desarrollo de su tesis de la manera siguiente: “....quién utiliza los contratos con el fin premeditado de estafar, cuando logra su fin no está incumpliendo el contrato, sino que está cometiendo un delito y por ende un hecho ilícito. Los incumplimientos al contrato tienen que ser apreciados en cuanto al fin que con ellos se persigue, si la voluntad que existe es la de dañar a la otra parte o a un tercero, caso en el cual el negocio no es sino un instrumento para causar daño…”.
Penetrado de esta tesis, infiere los presuntos ‘actos ilícitos’, sin excepción alguna, de prestaciones contractuales; unas, emanadas del contrato de fideicomiso; otras, derivadas del contrato de servicio celebrado entre los bancos demandados; y las restantes, provenientes del contrato de préstamo, con garantía hipotecaria y anticresis, suscrito entre la empresa actora y el Banco Hipotecario Unido. En consecuencia, la culpa, el daño y la relación de causalidad derivan todas ellas de incumplimientos contractuales.
La culpa contractual supone un contrato válido anterior. La culpa extra contractual, como antes se expresó, constituye una variedad de la culpa. Puede verificarse esta variedad, según Giorgi, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor. La imposibilidad de cumplimiento ha impedido que se forme el contrato, y por consiguiente, en este caso no se puede hablar de culpa contractual, para el caso de que surgiera la obligación de indemnizar, sino de una obligación fundada sobre culpa no contractual. Puede existir también culpa in contrahemdo, cuando el contrato sea inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle; pero que, en todo caso, sean imputables a mala fe u ocultación del deudor. Finalmente, si el contrato es nulo, como no se puede hablar de una obligación contractual que no ha surgido, o se anula o rescinde, tampoco se puede decir que haya incumplimiento imputable de la obligación misma, porque cualquiera que sea la responsabilidad que recaiga sobre el pretendido deudor en razón de su comportamiento, será siempre una culpa de naturaleza extracontractual. (ibib. p. 57). A estos casos, bien podríamos agregar las dos hipótesis aludidas precedentemente por Melich Orsini, para comprobar lo delicado y complejo del asunto.
Como corolario de todas las ideas anteriormente explanadas, considera la Sala que en el presente caso no cabía hacer responsables a los bancos por un presunto hecho ilícito que nacería del artículo 1.185 del Código Civil, pues: 1) Existían varios contratos que vinculaban a las partes; y, 2) De la recurrida no aparece que la parte actora hubiese alegado -y probado- la existencia de un hecho ilícito paralelo al contrato que hubiese causado los presuntos daños reclamados. Por tal razón el juez de reenvío deberá sentenciar nuevamente la causa sin incurrir en el error anotado.
Por las razones expuestas, se declara procedente la denuncia de infracción de los artículos 1.185, 1.359 y 1.360  del Código Civil,  analizada en este capítulo…”(Resaltado de la Sala).
El anterior criterio, fue reiterado en la sentencia de fecha 27 de abril de 2004, en el juicio seguido por el ciudadano Juan Pedro Pereira Meléndez, contra los ciudadanos Christian Herman Klager Bischoef y Gerhardt Otto Klaeger Ritter, sentencia N° 0324, exp. N° 2002-000472. En esa oportunidad, la Sala señaló lo siguiente:
‘…Para decidir, se observa:
El juez de alzada negó la pretensión de indemnización de daño moral, con base en que “... comparte el criterio que el mismo sólo es procedente en materia extracontractual y así dispone el artículo 1.196 del Código Civil...”, luego de lo cual dejó sentado:
‘...Dicha norma establece como supuesto jurídico para dar lugar al nacimiento de la obligación de reparar el daño, la ilicitud del acto que lo causa. En el caso del daño moral, éste debe atentar contra los intereses de afección: el honor, la honestidad, la libertad de acción, la autoridad paterna, la fidelidad conyugal, afecciones legítimas, pero en la responsabilidad contractual por ser fundamentalmente de orden patrimonial, dicho daño no es de los considerados como previsto o previsibles, para el momento de la celebración del contrato, a tenor de lo preceptuado en el Art. 1.274 del Código Civil, “...”. El caso que nos ocupa es el de la acción por cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, donde quedó entablada una relación contractual entre las partes, razón por la cual el pedimento referente al daño moral no debe prosperar y así se establece...’
La precedente trascripción pone de manifiesto que de acuerdo con lo expuesto por el juez de alzada, la existencia de un contrato de arrendamiento, excluye de forma definitiva la responsabilidad extracontractual, sin posibilidad de que ésta coexista con la responsabilidad contractual, criterio este que la Sala estima no es ajustado a derecho.
El daño moral está conformado por el sufrimiento de un individuo en la esfera íntima de su personalidad, que determina su degradación de valor como persona humana, respecto de otros en la sociedad en que se desenvuelve o frente a sí mismo, causado injustamente por otra persona. Por esa razón, su naturaleza es extracontractual, y tiene por causa el hecho ilícito o el abuso de derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.185 del Código Civil, el cual dispone:
‘El que con intención o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño  a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho’.
De acuerdo con la norma citada, el hecho ilícito y el abuso de derecho son capaces de producir daños, los cuales no son tolerados ni consentidos por el ordenamiento jurídico, motivo por el cual generan responsabilidad civil, en las que están comprendidos tanto los daños materiales como los morales, por disposición del artículo 1.196 del Código Civil, el cual prevé:
‘La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito. El juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación o a los de su familia, o a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada. El Juez puede igualmente conceder una indemnización a los parientes, afines o cónyuges, como reparación del dolor sufrido en caso de muerte de la víctima’.
Ahora bien, la Sala ha indicado que no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato que origine daños materiales y morales y, ha precisado, que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual puede darse, entre otros supuestos, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor, o el contrato es inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle, siempre que ello sea imputable a la mala fe u ocultación del deudor, o el contrato resulte nulo, o cuando una culpa dañosa distinta se junta a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual, hipótesis esta última que supone el cumplimiento de dos presupuestos necesarios: 1) el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.
En ese sentido, la Sala en decisión de fecha 5 de febrero de 2002, caso: 23-21 Oficina Técnica de Construcciones C.A. c/ Banco Unión S.A.C.A  y otro dejó sentado:
(Omissis)
La Sala reitera el precedente jurisprudencial y considera que el juez de alzada infringió el artículo 1.196 del Código Civil, al declarar improcedente el daño moral, con el erróneo razonamiento de que no es posible la concurrencia de la responsabilidad contractual y la extracontractual.
La Sala estima que esta conclusión del juez de alzada no es ajustada a derecho, pues hay casos en los cuales a pesar de mediar un vínculo contractual entre las partes, puede existir colateralmente un hecho ilícito con ocasión o en relación con dicho contrato, que haya causado daños morales.
El juez de alzada excluyó de pleno derecho la posibilidad de que coexistan ambas responsabilidades, y por ese motivo, no procedió a fijar los hechos que el actor consideró ilícitos y causantes del daño moral reclamado, que de acuerdo con lo expuesto en la sentencia recurrida consisten en que se le impidió tener acceso no sólo al inmueble arrendado, sino a documentos que se encontraban en él, como son los relacionados con el ejercicio de su profesión de psicólogo, así como otros que son propiedad de la Universidad Yacambú, de la cual es representante legal, con lo cual le fue impedido el ejercicio de su profesión y fue lesionado su honor y reputación.
Lo expuesto permite concluir que la sentencia recurrida no proporciona el cuadro fáctico que permita controlar la calificación jurídica de los hechos ilícitos alegados por el recurrente, y por esa razón, la Sala debe necesariamente ordenar el reenvío, con el propósito de que el juez de alzada determine si están probados dichos hechos, y si ellos son capaces de generar responsabilidad extracontractual, de acuerdo con los términos sentados en el precedente jurisprudencial dictado por esta Sala, el cual fue anteriormente trascrito.
Finalmente, cabe advertir que la responsabilidad civil por hecho ilícito recae directamente sobre el agente que causó el daño, salvo que esté dado alguno de los supuestos de solidaridad previstos en la ley, por existir culpa de un tercero en la producción del daño a pesar de que no lo hubiese causado de forma directa, como es el caso del dueño y los principales o directores respecto de los daños causados por sus servicios o dependientes, en el ejercicio de las funciones que la han sido encomendadas, o del dueño del animal, o del guarda de la cosa, o del propietario del inmueble en ruinas que produjo el daño, todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 1.191, 1.192, 1.193, 1.194 y 1.195 del Código Civil.
No obstante, por cuanto el juez de alzada no examinó el hecho ilícito, ni determinó las personas que lo causaron, mal puede esta Sala establecer si debe ser producida una condena, ni quiénes deben estar sujeta a ella, lo cual deberá ser juzgado por el sentenciador de reenvío.
Por estos motivos, la Sala declara procedente la denuncia de infracción del artículo 1.196 del Código Civil y desestima el alegato de infracción de los artículos 12, 361 y 362 del Código de Procedimiento Civil y 1.185, 1.167 y 1.195 del Código Civil. Así se decide…“(Resaltado de la Sala).
Como puede evidenciarse, se ha venido reconociendo la posibilidad de existencia de un hecho ilícito entre sujetos que surja en forma simultánea a la relación contractual que los une. La recurrida interpretó que al demandarse el cobro de una indemnización de daños y perjuicios en materia extracontractual, no importaba o era impertinente el examen de los gastos derivados del cumplimiento del contrato, como si la actividad desplegada por el contratante fuese irrelevante por tratarse de un hecho ilícito.
Tal criterio del Juez Superior no es compartido por la Sala, pues, de acuerdo a la doctrina expuesta anteriormente, se hace necesario la comprobación de dos supuestos: 1) el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.
De esta forma, no es posible determinar si hubo o no hecho ilícito durante la ejecución de un contrato, si a la vez no se examina si el daño causado fue producto de la privación de un bien o lesión distinto al beneficio intrínseco del contrato.
El Juez de Alzada se cerró ante cualquier análisis probatorio o analítico sobre los gastos incurridos durante la ejecución del contrato, por el hecho de tratarse del cobro de indemnización de daños extracontractuales, pero ocurridos paralelamente a la ejecución del contrato. Ameritaba un análisis del daño reclamado y verificar si era algo aparte al beneficio intrínseco del contrato o no, a fin de determinar su eventual procedencia.
Tal forma de decidir, comporta una errónea interpretación del artículo 1.185 del Código Civil, el cual dispone:
Artículo 1.185: “El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está
obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”  (Resaltado de la Sala).

De acuerdo al criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil antes expresado, no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato que origine daños materiales y morales. La posibilidad de indemnización de tal hecho ilícito, está consagrada en el citado artículo 1.185 del Código Civil.
Si bien en el caso bajo estudio, la demandante no reclamó indemnización de daños y perjuicios, y ello no fue objeto de la pretensión procesal, la Sala se ve obligada a pronunciarse en sentido general y desde el punto de vista doctrinario, sobre el aspecto de la responsabilidad extracontractual derivada de hecho ilícito, ocurrida en forma paralela a la existencia de un contrato, pues no ve con agrado que las familias que habitan en la República Bolivariana de Venezuela continúen siendo víctimas de este tipo de situaciones, y los responsables traten de evadir los daños generados, a través de contratos elaborados hábilmente bajo la figura de mandato sin representación con la clara intención de tratar de evadir, la propietaria, cualquier responsabilidad a futuro derivada de los contratos donde está cobrando un dinero, en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, por vender inmuebles que luego no entregó.
Pero en definitiva, Servicio de Bienes Raíces CIMA, C.A. (Servibien) actuó como mandataria, con representación, en razón de lo estipulado en las cláusulas integrantes del contrato  analizado, y por este motivo no puede ser obligada a responder por los efectos de la resolución del mismo, pues Servibien no vendió el inmueble ni hizo oferta alguna a título personal, actuó simplemente como mandataria, y, en consecuencia, no es responsable directa de los daños, al menos los contractuales que fue lo demandado. Así se decide.
De esta forma, la recurrida infringió por falta de aplicación el antes transcrito artículo 1.691 del Código Civil, relativo a la responsabilidad exclusiva del mandante frente a terceros por los actos realizados por el mandatario con representación. Como ya se explicó suficientemente, el Juez de Alzada no podía condenar, solidariamente, a mandante y mandatario por la misma obligación, cuando el segundo actuó en ejecución del mandato.
También fue infringido por el Juez de Alzada, por falta de aplicación, el encabezado del artículo 1.169 del Código Civil, el cual señala:
“Art. 1.169: Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último.
El poder para celebrar en nombre de otro un acto para el cual exija la Ley instrumento otorgado ante un Registrador Subalterno, debe ser hecho en esta misma forma, aunque el acto se otorgue a un registrador.” (Resaltado de la Sala).
El Juez de Alzada calificó mal la naturaleza jurídica el contrato, al determinar que Servibien actuó directa y personalmente en la venta, cuando más bien intervino como mandatario con representación de los propietarios, entre ellos Inversora Breisa Caraballeda, C.A. Por tal motivo, no podía extender los efectos de la resolución del contrato directamente sobre el mandatario, y condenar solidariamente a Servibien a pagar la obligación, sino limitarlos al propietario Inversora Breisa Caraballeda, C.A.
En cuanto a la falta de aplicación de los artículos 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, la Sala no encuentra relación directa con el punto controvertido, y por ello no puede determinarse infracción directa de las referidas normas. Así se establece.
Por las razones señaladas, la presente denuncia por falta de aplicación de los artículos 1.691 y 1.169 del Código Civil se declara procedente. Así se decide.
CASACIÓN SIN REENVÍO
Con base a la facultad de casar sin reenvío otorgada a este Tribunal Supremo de Justicia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta que la codemandada Inversora Breisa Caraballeda, C.A., no presentó escrito de formalización al recurso de casación, aceptando el gravamen generado por la decisión recurrida, y habiendo prosperado, entre otras, la última denuncia por infracción de ley que determinó la condición de mandataria con representación de Servicio de Bienes Raíces Cima C.A., (Servibien), lo que conlleva a la improcedencia de que esta última agencia inmobiliaria sea condenada solidariamente a pagar los efectos de la resolución del contrato, todo lo cual hace innecesario una nueva decisión por parte del Juez de reenvío, por tanto, la Sala de Casación Civil casará el fallo sin reenvío. Así se decide."

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