lunes, 5 de septiembre de 2016

Consideraciones acerca del lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio (Sala de Casación Civil)








Manifiesta el impugnante en defensa de la sentencia recurrida, que la notificación exigida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines del ejercicio del derecho de retracto, debe ser cierta y mediante documento auténtico, lo que no ocurrió en el caso de autos.
Aduce que aunque se haya indicado en el contrato de arrendamiento que el inmueble era propiedad de Gerarda Antonia Cariello Celli y aunque los recibos de pago del canon de arrendamiento se hayan emitido por esta a título personal, ello no exime el deber de notificación ni implica una notificación tácita o presunta.



Lo anterior constituye el punto central de lo denunciado, valga decir, si el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio comienza a correr desde que el arrendatario tiene conocimiento de la venta realizada, o si por el contrario, se requiere necesariamente del mecanismo de notificación para que empiece a transcurrir dicho lapso.
Tal aspecto, traído a colación por el impugnante en casación, requiere de un pronunciamiento de fondo que va más allá de determinar si el juez se pronunció o no sobre dicha defensa, no obstante, por constituir la caducidad una materia que interesa al orden público (Vid. sentencia N° 807 del 31 de octubre de 2006) y a los fines de justificar la utilidad de la reposición así como emitir un fallo que satisfaga los planteamientos formulados por las partes, tanto en el escrito de formalización como de impugnación, esta Sala pasa a precisar lo siguiente:
Era criterio de esta Sala de Casación Civil que el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio en los casos en los que el arrendatario del inmueble, aún encontrándose presente o teniendo quien le represente, no hubiera sido notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada, era de 40 días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva. (Al efecto, ver sentencia N° 120 del 3 de abril de 2003, caso: Osaka Motors, C.A., c/ Maquinarias Oriente, C.A., y otro).
El anterior criterio jurisprudencial fue posteriormente modificado a través de sentencia Nº 260 del 20 de mayo de 2005, caso: Regalos Coccinelle, C.A. c/ Inversora El Rastro, C.A. y otra, en la cual se estableció que “…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”.
El anterior criterio se ha mantenido vigente hasta la actualidad y ha sido ratificado, entre otros, en fallo N° 40 del 21 de febrero de 2013, caso similar al de autos, en el que se dictaminó lo que sigue:
“…Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal.
Así bien, cuando se verifica lo decidido por el juez de la recurrida, la Sala observa, tal y como antes se estableció, que el juez Ad Quem, en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con la doctrina casacional vigente y vinculante en el presente punto, considera efectivamente, que el término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal en la presente causa, empezó a regir a partir del 12 de junio de 2006, fecha en la que se protocolizó el contrato de arrendamiento entre la demandante-arrendataria y el co-demandado-arrendador Giacomo Gregorio Battellino Villarroel, en donde se estableció en la Cláusula Primera del contrato en cuestión, que dicho co-demandado-arrendador, actuaba en calidad de propietario del inmueble, acto mediante el cual, el demandante-arrendatario conformado por la sociedad mercantil Estación LGH Service C.A., se dio por notificado de dicha condición al evidentemente suscribir dicho contrato, y por ende de la enajenación del bien inmueble arrendado, por cuanto evidenció el cambio de la titularidad en la propiedad del bien inmueble objeto de dicho contrato, ya especificado en su totalidad. Con dicho análisis efectuado por el juez de la recurrida, no solamente se aplicó correctamente el dispositivo legal contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que además, también se ajustó a la doctrina casacional vigente al respecto, de manera que considera la Sala que, contrario a lo alegado por el formalizante, el juez de la recurrida interpretó correctamente el contenido de dicha disposición legal sustantiva. Así se establece…”. (Negrillas y subrayado del presente fallo).

Asimismo, la Sala recientemente dictó fallo N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”.
De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal de Justicia.
En tal sentido, corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio.
Habiéndose declarado procedente la denuncia de incongruencia negativa formulada por la parte recurrente en casación, esta Sala ordena al juez de la recurrida dicte nueva decisión corrigiendo el vicio señalado y resuelva la cuestión previa de caducidad planteada con sujeción a la doctrina establecida en este fallo.
Por haber encontrado esta Sala procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización del recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem.

D E C I S I Ó N

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGARel recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada, contra la sentencia dictada el 12 de agosto de 2015, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No ha lugar la condenatoria al pago de las costas procesales del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al juzgado superior de origen, de conformidad con lo previsto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de julio de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
Presidente de la Sala,



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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ


Vicepresidente-Ponente,



_____________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ


Magistrada,



__________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Magistrada,



_________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

Magistrado,



_____________________________
YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES




Secretario,



__________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES



http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/189051-RC.000465-18716-2016-15-873.HTML





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